Sinopsis

Las cooperativas de viviendas posibilitan que la sociedad pueda participar con las máximas garantías en el hecho promocional a la hora de la consecución de una vivienda digna y adecuada, colaborando de esta forma con los poderes públicos en la concreción del mandato recogido en el artículo 47 de la Constitución española. Este modelo empresarial, caracterizado por su eficacia tanto jurídica como económico-financiera, se proyecta desde los tradicionales valores éticos de la honestidad, transparencia, responsabilidad social y preocupación por las personas. La presente monografía contiene toda la información necesaria para entender el fenómeno de las cooperativas de viviendas en España, atendiendo de forma particular y diferenciada a la Comunidad Autónoma del País Vasco. Aborda la realidad actual del sector, incluyendo la complejidad de los debates reales tanto del modelo mayoritario, que conlleva la adjudicación de la propiedad de las viviendas, como de las nuevas experiencias basadas en el régimen de cesión de uso y que ya son una realidad en nuestro país. En este contexto, estamos ante una obra de referencia que está llamada a convertirse para todas las personas interesadas, así como para los profesionales y agentes intervinientes en estas actividades promocionales, en la imprescindible herramienta para analizar pausada y ordenadamente la interpretación del marco jurídico que regula, y que habrá de guiar, desde este momento, a las cooperativas de viviendas. Además, servirá sin duda para orientar el rumbo de futuros estudios, dictámenes, tribunales, sector público, particularmente de mesas de contratación, departamentos de riesgos de las entidades financiadoras y, en definitiva, de todos los que quieran acercarse a este modelo participativo de promoción de viviendas.

Índice

Agradecimientos 7
Presentación 17
Abreviaturas 21
Introducción 27
Capítulo 1
El surgimiento del cooperativismo
1.1. LOS ANTECEDENTES DEL COOPERATIVISMO 31
1.2. LOS ORÍGENES DEL COOPERATIVISMO 36
1.3. LAS PRIMERAS COOPERATIVAS Y SUS TEÓRICOS 39
1.4. UNA BREVE MENCIÓN A LOS PIONEROS DE ROCHDALE 42
Capítulo 2
Antecedentes y las primeras experiencias de cooperativas
de viviendas
2.1. LA NECESARIA REFERENCIA AL PENSAMIENTO DE TOMÁS MORO Y A LOS TEÓRICOS DEL ASOCIACIONISMO CRISTIANO 49
2.2. PARTICULAR REFERENCIA A LOS FALANSTERIOS DE CHARLES FOURIER 51
2.3. LAS PRIMERAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS 54
Capítulo 3
Las cooperativas de viviendas en España
3.1. UNA INTRODUCCIÓN: DEL DERECHO A LA VIVIENDA AL DERECHO A LA CIUDAD 59
3.2. LAS SOCIEDADES COOPERATIVAS EN LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA: EL MARCO COMPETENCIAL Y LA CONCRECIÓN DE LA POLÍTICA DE FOMENTO 69
3.3. PARTICULAR ESTUDIO DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS 81
3.3.1. El marco normativo: evolución histórica 81
3.3.2. Las experiencias iniciales 85
3.3.3. Las cooperativas de viviendas en el Derecho español 93
3.3.3.1. El contenido del desarrollo normativo 93
3.3.3.2. El objeto social 102
3.3.3.3. La diferenciación con la posición de la persona consumidora 114
3.3.3.4. Una propuesta de clasificación 118
3.3.3.5. La financiación en el modelo mayoritario 125
3.3.3.6. Particular mención a los aspectos contables: las aportaciones de las personas socias y su diferenciación de las cantidades entregadas a cuenta de adjudicación de vivienda. La obligación de auditar las cuentas anuales 131
3.3.3.7. Garantías respecto a las cantidades entregadas a cuenta de adjudicación de vivienda. La jurisprudencia del Tribunal Supremo 141
3.3.3.8. El alcance de la responsabilidad por deudas y su diferenciación de la responsabilidad por pérdidas 163
3.3.3.8.1. Estudio general 163
3.3.3.8.2. La concreción en las cooperativas de viviendas. Una mirada desde la jurisprudencia 171
3.3.3.9. Sobre la embargabilidad o no de las aportaciones de las personas socias 186
3.3.3.10. Consecuencias derivadas de la baja de la persona socia 194
3.3.3.10.1. Aspectos generales 194
3.3.3.10.2. La Sentencia del Tribunal Supremo 289/2020, de 11 de junio 206
3.4. VENTAJAS Y DIFICULTADES DEL ACTUAL MODELO MAYORITARIO 213
3.4.1. Ventajas económicas y sociales 213
3.4.2. Las dificultades y otros debates sobre el modelo 225
3.4.2.1. Desconocimiento de las personas socias de su propia realidad 225
3.4.2.2. La relación de la cooperativa con la sociedad gestora. Las cooperativas de viviendas sin personas socias 227
3.4.2.3. Un apunte sobre el concepto de promotor y su proyección en la cooperativa 233
3.4.2.4. La sociedad gestora como promotora de hecho 235
3.4.2.5. Otras posibles responsabilidades de las sociedades gestoras: la derivada de la vía contractual y la penal 246
3.4.2.6. La responsabilidad de otros intervinientes 250
3.5. POSIBILIDADES DE OTROS MODELOS EN EL COOPERATIVISMO DE VIVIENDA: LA ADMINISTRACIÓN DE BIENES Y LA CESIÓN DE USO. EL COOPERATIVISMO DE ARRENDATARIOS 253
Capítulo 4
La llegada de los nuevos modelos: las cooperativas
de viviendas en régimen de cesión de uso
4.1. HACIA UNA DIFERENCIACIÓN CONCEPTUAL ENTRE EL COHOUSING O VIVIENDA COLABORATIVA Y LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO 267
4.1.1. El cohousing o vivienda colaborativa 267
4.1.2. Particular referencia a los cohousing seniors 279
4.2. CARACTERÍSTICAS DEL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO 315
4.2.1. Aspectos y elementos característicos 315
4.2.2. Ventajas y dificultades 321
4.3. LA REALIDAD DEL SECTOR EN ESPAÑA 335
4.3.1. Experiencias emergentes 335
4.3.2. Particular referencia al modelo catalán 340
4.4. CUESTIONES JURÍDICAS DEL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO 361
4.4.1. El elemento no especulativo como delimitación conceptual 361
4.4.2. Naturaleza jurídica del contrato de cesión de uso 366
4.4.3. Contenido de los estatutos en estas cooperativas 383
4.4.4. Sobre la titularidad del derecho de uso 388
4.4.5. De la disposición y transmisión del derecho de uso 392
4.5. LOS INSTRUMENTOS ECONÓMICO-FINANCIEROS 395
4.5.1. Las aportaciones iniciales 395
4.5.2. El crédito promotor 398
4.5.3. El canon o cuota periódica de uso 404
4.6. ALGUNAS CUESTIONES FISCALES RELATIVAS AL MODELO 411
4.7. HACIA UN NUEVO DERECHO AUTONÓMICO: LAS NORMAS MÁS RECIENTES APROBADAS 418
4.8. LA COLABORACIÓN PÚBLICO-COOPERATIVA EN RELACIÓN CON EL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO 443
Capítulo 5
Las cooperativas de viviendas en la Comunidad Autónoma
del País Vasco
5.1. ALGUNOS APUNTES SOBRE EL HECHO COLECTIVO EN EL PAÍS VASCO 449
5.2. ETAPAS DEL COOPERATIVISMO DE VIVIENDA Y REALIDAD ACTUAL 460
5.3. LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS EN LA LEY 11/2019, DE 20 DE DICIEMBRE, DE COOPERATIVAS DE EUSKADI. PARTICULARIDADES DE UNA NOVEDOSA REGULACIÓN 467
5.3.1. Introducción 467
5.3.2. Objeto, operaciones y ámbito 468
5.3.3. Régimen de las personas socias 478
5.3.4. Sobre el órgano de administración 486
5.3.5. La obligación de auditar cuentas y disponer de letrado o letrada asesora 489
5.3.6. La promoción pública y la transmisión de derechos 493
5.4. EL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO EN LA NORMATIVA VASCA 496
5.4.1. El régimen de cesión de uso en la Ley 3/2015, de vivienda 496
5.4.2. El régimen de cesión de uso en la Ley 11/2019, de Cooperativas de Euskadi 499
5.4.3. Una breve nota referida a la posible obligatoriedad de prestar garantía sobre las cantidades aportadas en estas cooperativas 506
5.5. LA NORMATIVA DE APLICACIÓN A LAS SOCIEDADES COOPERATIVAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DEL PAÍS VASCO 511
5.6. ESPECIFICIDADES DEL RÉGIMEN FISCAL DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DEL PAÍS VASCO 519
5.6.1. Estudio general 519
5.6.2. Problemática fiscal del régimen de cesión de uso en estas cooperativas 529
Capítulo 6
La política pública de la Comunidad Autónoma del País Vasco
en materia de vivienda. El fomento del régimen de cesión
de uso y la vivienda colaborativa
6.1. INTRODUCCIÓN 537
6.2. LOS PLANES DE VIVIENDA 541
6.3. EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA 2021-2023 545
6.4. EL FOMENTO DEL RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO Y LA VIVIENDA COLABORATIVA EN EL ÁMBITO VASCO 555
6.4.1. El Decreto 210/2019, de 26 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo y de modificación de disposiciones reglamentarias en materia de vivienda 555
6.4.2. La Orden de 7 de diciembre de 2021, sobre actuaciones de fomento del alquiler y otras formas de uso de las viviendas y edificios residenciales 559
6.4.3. Decreto 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco 569
6.4.4. La proposición no de ley del Parlamento Vasco de 20 de noviembre de 2022, relativa al impulso del modelo de cohousing o vivienda colaborativa 572
6.4.5. El Pacto Social por la Vivienda 2022-2036 574
6.4.6. Sobre una normativa reguladora de la vivienda colaborativa 580
Capítulo 7
Posibilidades del cooperativismo de vivienda en régimen
de cesión de uso en la política pública de vivienda
de la Comunidad Autónoma del País Vasco
7.1. ASPECTOS GENERALES SOBRE UNA NUEVA POLÍTICA PÚBLICA DE VIVIENDA 585
7.2. LA EXPERIENCIA PILOTO DE TXOMIN ENEA: LUCES Y SOMBRAS 593
7.2.1. Introducción 593
7.2.2. Antecedentes, convocatoria y adjudicación del concurso público 596
7.2.3. BIZIKIDE, S. COOP. 611
7.2.4. La problemática del acceso al crédito promotor 638
7.3. UNA PROPUESTA DE MODELO A IMPLEMENTAR 643
7.3.1. Una reflexión inicial 643
7.3.2. Los requisitos para la adjudicación: la necesidad del concurso público versus la adjudicación directa 646
7.3.3. El modelo de cooperativa 653
7.3.4. Sobre la entidad gestora-administradora en este tipo de cooperativas 666
7.4. A MODO DE RESUMEN CONCLUSIVO: LAS VENTAJAS DE UN NUEVO MODELO PARA LA VIVIENDA PROTEGIDA EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DEL PAÍS VASCO 670
Bibliografía 675