Sinopsis

En los últimos años, se ha advertido una proliferación normativa en materia de viviendas de uso turístico por parte de las Comunidades Autónomas. Su origen coincide, principalmente, con la exclusión expresa llevada a cabo por el legislador estatal del contrato de arrendamiento de alojamiento privado en vivienda prevista en el art. 5, letra e), de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Este hecho dio inicio a un intenso debate doctrinal, que, a día de hoy, aún sigue vivo, en cuanto al régimen jurídico civil aplicable a esta modalidad de contrato de arrendamiento de alojamiento y de su naturaleza jurídica, que dependerá, en última instancia, de lo dispuesto por la concreta Comunidad Autónoma. Pero, además, el análisis atento de las normas sectoriales evidencia, en ocasiones, una extralimitación competencial, al incluir, en normas de eminente carácter administrativo, dictadas al amparo de su competencia en promoción y ordenación del turismo, disposiciones de Derecho privado. La obra que tiene en sus manos proporciona una visión jurídica y actual, de eminente carácter civil, de la regulación y ordenación de las viviendas de uso turístico como manifestación de la «nueva propiedad», al erigirse la fórmula de la función social del derecho de propiedad, recogida en el art. 33.2 de la Constitución, como criterio delimitador del contenido del derecho dominical.

Índice

Resumen 9
Prólogo 17
Introducción 21
Abreviaturas 27
Capítulo Primero
El derecho a la propiedad privada
1. Consideraciones previas 31
2. La concepción actual del derecho a la propiedad privada 33
2.1. La vertiente individual del derecho a la propiedad privada 39
2.2. La vertiente institucional del derecho a la propiedad privada 42
3. La función social como límite y como criterio a la hora de delimitar el contenido del derecho a la propiedad privada 44
4. La reserva de ley en materia de derecho a la propiedad privada 50
5. El contenido esencial del derecho a la propiedad privada 55
6. Límites o límites-confines y limitaciones en el derecho a la propiedad privada 66
7. La delimitación legal del contenido del derecho a la propiedad privada y su privación 72
8. El canon de razonabilidad en la delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada 76
8.1. El principio de proporcionalidad 77
8.2. Manifestaciones del principio de proporcionalidad en el ámbito administrativo 82
8.3. El canon de razonabilidad en la delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada 87
8.3.1. La inclinación hacia el canon de razonabilidad en detrimento del principio de proporcionalidad en la delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada 87
8.3.2. El alcance del canon de razonabilidad en la delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada 96
9. Conclusiones 99
Capítulo Segundo
Viviendas de uso turístico y derecho a la propiedad privada
1. Consideraciones previas 105
2. Conceptuación del fenómeno 105
2.1. El turismo residencial 106
2.2. El turismo colaborativo 109
2.3. El alquiler vacacional 110
2.4. Las viviendas de uso turístico 112
3. Aproximación a la evolución legislativa del alojamiento turístico privado en viviendas 115
4. El contrato de arrendamiento de alojamiento turístico en vivienda 126
4.1. Cambio de perspectiva de la vivienda 126
4.2. El contrato de arrendamiento de alojamiento turístico en vivienda y sus caracteres 127
5. Marco normativo actual del contrato de arrendamiento de vivienda de uso turístico 130
5.1. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas turísticas 130
5.2. El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler 136
5.3. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler 140
6. El régimen jurídico de las viviendas de uso turístico 140
6.1. El contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos 144
6.2. El contrato de arrendamiento de alojamiento de vivienda de uso turístico en la normativa sectorial específica 151
6.2.1. La ausencia de prestación de servicios como elemento esencial 153
6.2.2. La temporalidad de la cesión 155
6.3. El contrato de arrendamiento turístico que recae sobre una estancia o habitación 156
7. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de alojamiento turístico en vivienda 162
7.1. El contrato de hospedaje 163
7.1.1. Los servicios en la Dirección General de Tributos 165
7.1.2. Los servicios en la doctrina 167
7.1.3. Los servicios en la normativa sectorial turística 169
A) Andalucía 170
7.2. El contrato de arrendamiento de alojamiento turístico 174
8. Viviendas de uso turístico y derecho a la propiedad privada 174
8.1. La determinación de la función social del derecho a la propiedad privada en el sector de las viviendas de uso turístico 176
8.2. La reserva de ley en materia de viviendas de uso turístico 182
8.3. El contenido esencial del derecho a la propiedad privada y la regulación de las viviendas de uso turístico 183
8.4. El principio de proporcionalidad en el ámbito de las viviendas de uso turístico 184
9. Conclusiones 186
Capítulo Tercero
Las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal
1. Consideraciones previas 193
2. El principio de autonomía de la voluntad en los edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal 198
2.1. Naturaleza jurídica de la LPH y prelación de fuentes 202
2.2. La proyección del principio de autonomía de la voluntad en el seno de las comunidades de propietarios 211
2.2.1. El título constitutivo 212
2.2.2. Los estatutos de la comunidad 217
2.2.3. Los reglamentos de régimen interior 220
2.3. Cláusulas que limitan o prohíben determinados usos 221
2.4. La libertad de uso o destino de las viviendas privativas sometidas a régimen de propiedad horizontal 229
2.4.1. Las «actividades molestas» 230
2.4.1.1. «Actividades» 230
2.4.1.2 «Molesta» 231
2.4.1.3. La obtención de la correspondiente licencia administrativa como presupuesto para rehuir el carácter molesto de la actividad 232
2.4.1.4. El concepto de «molesto» 237
2.4.1.5. En particular, el uso turístico como actividad molesta 240
2.4.2. Las prohibiciones expresas en los estatutos 249
2.5. Viviendas de uso turístico y cláusulas estatutarias: su interpretación restrictiva 249
3. Marco jurídico actual de las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal 254
3.1. La consecuencia inmediata del art. 17.12 LPH 255
3.2. El fundamento del art. 17.12 LPH 257
3.3. Ámbito de aplicación del art. 17.12 LPH 260
3.3.1. Las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal en Cataluña 261
3.3.2. Comunidades Autónomas que se remiten a la LPH 262
3.3.3. Comunidad Autónoma de las Islas Baleares 265
3.4. El contenido del art. 17.12 LPH 266
3.4.1. «Limitar o condicionar el ejercicio de la actividad» 267
3.4.2. «La actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos» 267
3.4.3. «En los términos establecidos en la normativa sectorial turística» 268
3.4.4. «Suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación» 272
3.4.5. «Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %» 272
3.4.6. «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos» 274
3.5. ¿«Limitar» y «condicionar» incluye la posibilidad de «prohibir»? 280
3.5.1. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 281
3.5.2. El art. 17.12 LPH en la jurisprudencia 284
3.5.3. El art. 17.12 LPH en la doctrina 292
4. Las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal: el caso de las Islas Baleares 301
5. Las comunidades de propietarios ante las viviendas de uso turístico 308
5.1. El seguro de responsabilidad civil 309
5.1.1. El seguro de responsabilidad civil en las Comunidades Autónomas 309
5.1.1.1. Como requisito o condición 309
5.1.1.2. Ausencia del requisito de contar con un seguro de responsabilidad civil 320
5.1.2. Los seguros incluidos en la comercialización de estancias turísticas a través de plataformas digitales de intermediación 321
5.1.2.1. El caso de Airbnb 321
5.1.2.2. El caso de Vrbo 324
5.1.3. El seguro de responsabilidad civil como condición impuesta por parte de la comunidad de propietarios 326
5.2. El requerimiento de desalojo o abandono inmediato de la vivienda de uso turístico 327
5.3. La acción de cesación 335
6. Conclusiones 339
Capítulo Cuarto
La delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada a través de la regulación de las viviendas de uso turístico
1. Consideraciones previas 345
2. La competencia autonómica en materia de promoción y ordenación del turismo 349
2.1. La distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas 349
2.2. La asunción de la competencia «exclusiva» en promoción y ordenación del turismo por parte de las Comunidades Autónomas 354
2.3. La competencia en promoción y ordenación del turismo como fundamento a la licitud de la delimitación del contenido del derecho de propiedad 362
3. La competencia en Derecho civil propio como posible refuerzo 371
3.1. El alcance de los términos «conservación, modificación y desarrollo» de los Derecho civiles, forales o especiales, allí donde existan, en la doctrina 375
3.2. El alcance del término «desarrollo» de los Derecho civiles, forales o especiales, allí donde existan, en la jurisprudencia del Tribunal Constitucional 382
3.3. Las «bases de las obligaciones contractuales» como competencia exclusiva, en todo caso, del Estado 404
4. Presunciones legales de origen autonómico del carácter turístico de la cesión 429
4.1. Ideas previas 429
4.2. Presunciones legales autonómicas y consecuencia en caso de destrucción 433
4.3. A modo de recapitulación 469
5. La delimitación del derecho a la propiedad privada resultante de la normativa turística 470
5.1. Referida al objeto del contrato 471
5.2. Referida a la duración del contrato 483
5.3. Referida al uso exclusivo 492
5.4. Tabla comparativa de las presunciones legales del carácter turístico de la cesión y medidas coercitivas adoptadas por las Comunidades Autónomas en materia de viviendas de uso turístico 497
5.5. Fundamento de la delimitación autonómica del contenido del derecho a la propiedad privada 499
5.6. La inconstitucionalidad de la delimitación autonómica del contenido del derecho a la propiedad privada por vulnerar el límite competencial de las «bases de las obligaciones contractuales» 505
5.6.1. Delimitación sectorial de carácter temporal 506
5.6.2. Delimitación sectorial por razón del objeto 508
5.6.3. Delimitación en cuanto al uso exclusivo 511
Capítulo Quinto
La delimitación del contenido del derecho a la propiedad privada a través de la ordenación urbanística de las viviendas de uso turístico
1. Consideraciones previas 513
2. Breve apunte acerca de la distribución competencial en materia urbanística 517
3. La manifiesta incidencia de la planificación urbanística en el contenido del derecho a la propiedad privada 525
3.1. Ordenación del territorio y urbanismo: dos realidades diferenciadas 526
3.2. El ejercicio de la competencia en materia de urbanismo por parte de los municipios 527
3.3. La ordenación urbanística y el contenido del derecho a la propiedad privada 529
4. La admisión de la intervención municipal en la ordenación de las viviendas de uso turístico a través de la planificación urbanística 535
4.1. Las técnicas de clasificación y calificación del suelo 536
4.2. La exigencia de cumplimiento de las normas urbanísticas por parte de la regulación autonómica de las viviendas de uso turístico 540
4.3. El sometimiento de la ordenación urbanística de las viviendas de uso turístico a la Directiva de Servicios 542
4.3.1. El principio de no discriminación 547
4.3.2. El principio de necesidad 548
4.3.3. El principio de proporcionalidad 550
4.3.3.1. La Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia 551
4.3.3.2. La Autoridad Catalana de la Competencia 553
4.3.4. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de enero de 2018 554
4.3.5. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de septiembre de 2020 556
4.3.6. La acogida y la aplicación de la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en España 560
4.3.6.1. La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2020 561
4.3.6.2. La sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 2021 565
4.3.6.3. La sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021 569
4.3.7. El caso de la ciudad de Palma de Mallorca 572
5. Conclusiones de los Capítulos cuarto y quinto 590
Bibliografía 599