Sinopsis

La continua evolución de la actividad turística en la Comunitat Valenciana ha llevado al legislador a aprobar nuevos textos legales adaptados al contexto social, empresarial y tecnológico, lo que se traduce en una pormenorizada y abundante normativa turística.

En esta guía práctica analizamos en profundidad las viviendas de uso turístico de la Comunitat Valenciana, reguladas en el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del Alojamiento Turístico en la Comunitat Valenciana, y en la Ley 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunitat Valenciana. Mostramos, además, toda la normativa que afecta a la actividad turística, artículos de opinión sobre las cuestiones más controvertidas y comentarios de las recientes sentencias del Tribunal Supremo, una sección con encuestas jurídicas, preguntas y respuestas y el esquema de las sanciones por el incumplimiento de estas normas, material imprescindible si eres propietario o gestor de viviendas turísticas.

Resulta de gran interés la sección de jurisprudencia, donde el profesional puede comprobar el criterio fijado por los tribunales, destacando, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana y de las Audiencias Provinciales sobre la polémica cuestión de si “limitar o condicionar equivale a prohibir”.

Por último, analizamos los aspectos tributarios del alquiler de las viviendas de uso turístico y mostramos los modelos y formularios imprescindibles en esta actividad.

Índice

Normativa
Ley 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunitat Valenciana
Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del Alojamiento Turístico en la Comunitat Valenciana
Decreto 1/2022, de 14 de enero, del Consell, de regulación del Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana
Decreto 15/2020, de 31 de enero, del Consell, de Disciplina Turística en la Comunitat Valenciana
Decreto 2/2017, de 24 de enero, del President de la Generalitat, por el que se establecen los Distintivos Correspondientes a las Empresas y a los Establecimientos Turísticos de la Comunitat Valenciana
Decreto 80/2023, de 26 de mayo, del Consell, por el que se aprueban las Normas de Diseño y Calidad en Edificios de Vivienda
Decreto 202/2023, de 21 de noviembre, del Consell, de modificación del Decreto 80/2023, de 26 de mayo, del Consell, por el que se aprueban las Normas de Diseño y Calidad en Edificios de Vivienda
Decreto 5/2020, de 10 de enero, del Consell, de regulación del Estatuto del Municipio Turístico de la Comunitat Valenciana
Decreto 77/1994, de 12 de abril, del Gobierno Valenciano, por el que se regulan las Hojas de Reclamaciones de los Consumidores y Usuarios de la Comunitat Valenciana
Orden 4/2013, de 26 de marzo, de la Conselleria de Economía, Industria, Turismo y Empleo, por la que se modifica el Modelo de Hoja de Reclamaciones de los Consumidores y Usuarios de la Comunitat Valenciana
Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre por el que se establecen las Obligaciones de Registro documental e Información de las Personas Físicas o Jurídicas que Ejercen Actividades de Hospedaje y Alquiler de Vehículos a Motor
Doctrina
La problemática en cuanto al informe de compatibilidad urbanística
Rafael Encarnación Puertos. Abogado. Socio fundador de Terra Urbe. Secretario y asesor jurídico de la Asociación de Viviendas de Alquiler para Estancias Cortas de la Comunitat Valenciana (AVAEC)
Restricciones al uso de la vivienda turística. Comentario a la STSJ de la Comunitat Valenciana por la que se anulan varias restricciones al uso de las Viviendas de Uso Turístico
Rafael Encarnación Puertos. Abogado. Socio fundador de Terra Urbe. Secretario y asesor jurídico de la Asociación de Viviendas de Alquiler para Estancias Cortas de la Comunitat Valenciana (AVAEC)
Procedimientos de restauración de la legalidad urbanística: cambios de uso y su procedimiento
Rafael Encarnación Puertos. Abogado. Socio fundador de Terra Urbe. Secretario y asesor jurídico de la Asociación de Viviendas de Alquiler para Estancias Cortas de la Comunitat Valenciana (AVAEC)
Las potestades de comprobación de la declaración responsable o comunicación previa por parte de la Administración no están sometidas a plazo. Comentario a la STS de 8 de marzo de 2023
Javier Valentín Peñate. Socio cofundador del bufete Valentín Abogados. Asesor jurídico de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV)
El Tribunal Supremo no avala el veto al ejercicio del alquiler vacacional. Comentario a las SSTS de 27 y de 29 de noviembre de 2023
Aurelio Puche Ramos. Doctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil
El Tribunal Supremo da una vuelta de tuerca al régimen jurídico de las viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios. Comentario a la STS de 24, 29 y 30 de enero de 2024
Javier Valentín Peñate. Socio cofundador de Valentín Abogados. Asesor jurídico de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV)
Comunidad de propietarios vs. alquiler vacacional. Prohibir vs. limitar o condicionar
Javier Valentín Peñate. Socio cofundador de Valentín Abogados. Asesor jurídico de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV)
Actividades molestas en las viviendas de uso turístico
Begoña Costas de Vicente. Directora de sepín Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico. Abogada
Negativa del registrador a inscribir un acuerdo de prohibición del alquiler turístico o la necesidad de una correcta definición de la decisión adoptada
María José Polo Portilla. Directora de sepín Propiedad Horizontal. Abogada
Cuestiones fundamentales sobre la certificación de eficiencia energética en viviendas turísticas. Real Decreto 390/2021, de 1 de junio
Begoña Costas de Vicente. Directora de sepín Arrendamientos Urbanos y Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico. Abogada
Encuestas Jurídicas
Interpretación del art. 17.12 LPH: ¿La condición o límite puede ser temporal o se podría prohibir el alquiler turístico en la comunidad?
Coordinador: Juan Miguel Carreras Maraña. Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia
El art. 17.12 señala que el acuerdo por el que se establecen limitaciones o condiciones al ejercicio de la actividad vacacional no tiene efectos retroactivos. ¿Afecta a todos los propietarios que tengan licencia o también a aquellos que carecen de la misma, pero la estaban ejerciendo con anterioridad a esta decisión?
Coordinadora: María José Polo Portilla. Directora de sepín Propiedad Horizontal. Abogada
En el art. 17.12 LPH se permite que la comunidad, por votación de tres quintos de propietarios y cuotas, pueda prohibir el uso del piso como “vivienda turística”. Este acuerdo, cumplidos los trámites de notificación y otros de la misma LPH, ¿exige escritura pública e inscripción en el Registro para que afecte a los nuevos compradores?
Coordinador: Juan Miguel Carreras Maraña. Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia
Preguntas y Respuestas
Aspectos fundamentales de los apartamentos y viviendas de uso turístico en la Comunitat Valenciana
Departamento Jurídico de sepín Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico
I. Normas comunes a los alojamientos turísticos
1. ¿Desde qué fecha resulta aplicable la normativa contenida en el Decreto 10/2021, de 22 de enero?
2. ¿Qué ocurre con los expedientes en tramitación y la nueva normativa aplicable?
3. ¿Deben adaptarse los establecimientos de alojamiento turístico ya inscritos en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana?
4. ¿A qué titulares de establecimientos turísticos afecta?
5. ¿Qué viviendas quedan fuera del ámbito de aplicación de esta norma?
6. ¿Cuál es la definición de titular de un establecimiento de alojamiento turístico?
7. ¿Qué se entiende por alojamiento turístico?
8. ¿Qué requisitos deben cumplir los establecimientos de alojamiento turístico?
9. ¿Cuáles son las prohibiciones a los usuarios de establecimientos turísticos?
10. ¿Cuáles son los requisitos para el ejercicio de la actividad de alojamiento turístico?
11. ¿Cuáles son los trámites para la presentación de la declaración responsable de inicio de actividad?
12. ¿Qué contenido debe tener la declaración responsable para los bloques y conjuntos de apartamentos turísticos?
13. ¿Qué contenido debe tener la declaración responsable para las viviendas de uso turístico y las empresas gestoras de viviendas de uso turístico?
14. ¿Debe inscribirse el establecimiento en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana?
15. ¿Es necesario contar con un seguro de responsabilidad civil?
16. ¿Cómo realizar la modificación y cese de la actividad?
17. ¿Se incluyen los bloques y conjuntos de apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en la definición de establecimiento de alojamiento turístico?
18. ¿Cuál es la definición de bloque y conjunto de apartamentos turísticos?
19. ¿Cuál es la definición de viviendas de uso turístico?
20. ¿Qué se entiende por empresas gestoras de viviendas de uso turístico?
21. ¿Será necesario distintivo en los apartamentos y viviendas de uso turístico?
22. ¿Deben contar los bloques y conjuntos de apartamentos turísticos y viviendas turísticas con hojas de reclamaciones y libro-registro de entrada de personas viajeras?
23. ¿Cuáles son los requisitos de publicidad de las viviendas de uso turístico?
24. ¿Cuál es el régimen sancionador por el incumplimiento de las normas del Decreto 10/2021?
25. ¿Qué Decretos quedan derogados en los apartamentos y viviendas de uso turístico?
Esquema
Sanciones por infracciones de la normativa de las Viviendas de Uso Turístico en la Comunitat Valenciana
Departamento Jurídico de sepín Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico
Jurisprudencia
Sentencias de los Tribunales de la Comunitat Valenciana en relación con las viviendas de uso turístico
I. Tribunal Superior de Justicia
1. TSJ Comunidat Valenciana, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 367/2023, de 5 de julio. Recurso 452/2021
2. TSJ Comunidat Valenciana, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 306/2023, de 13 de junio. Recurso 369/2021
3. TSJ Comunidat Valenciana, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 658/2022, de 11 de noviembre. Recurso 81/2020
4. TSJ Comunidat Valenciana, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 409/2022, de 16 de junio. Recurso 502/2020
5. TSJ Comunidat Valenciana, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 334/2020, de 26 de junio. Recurso 320/2018
6. TSJ Comunidat Valenciana, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 146/2019, de 7 de marzo. Recurso 508/2016
7. TSJ Comunidat Valenciana, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 760/2018, de 30 de noviembre. Recurso 206/2018
II. Audiencias Provinciales
III. Juzgados de lo Contencioso-Administrativo
Sentencias del Tribunal Supremo en relación con las viviendas de uso turístico
I. TS, Sala Primera, de lo Civil, 1671/2023, de 29 de noviembre. Recurso 3508/2019
II. TS, Sala Primera, de lo Civil, 1643/2023, de 27 de noviembre. Recurso 2117/2021
III. TS, Sala Primera, de lo Civil, 90/2024, de 24 de enero. Recurso 6528/2021
IV. TS, Sala Primera, de lo Civil, 95/2024, de 29 de enero. Recurso 8081/2021
V. TS, Sala Primera, de lo Civil, 105/2024, de 30 de enero. Recurso 9853/2021
Sentencias “urbanísticas” del Tribunal Supremo en relación con las viviendas vacacionales
I. TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 5.ª, 109/2023, de 31 de enero. Recurso 8318/2021
II. TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 5.ª, 75/2021, de 26 de enero. Recurso 8090/2019
III. TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 1550/2020, de 19 de noviembre. Recurso 5958/2019
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en el alquiler vacacional
I. TJUE, Sala Segunda, de 27 de abril de 2022. Recurso C-674/20
III. TJUE, Gran Sala, de 19 de diciembre de 2019. Recurso C-390/18
IV. TJUE, Sala Segunda, de 14 de febrero de 2019. Recurso C-630/17
Sentencias de las Audiencias Provinciales y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre la limitación de la actividad de vivienda turística por la comunidad de propietarios
I. Limitar equivale a prohibir. Validez del acuerdo por 3/5 de los propietarios
1. Audiencias Provinciales
2. Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
II. Limitar no equivale a prohibir. Necesidad del acuerdo por unanimidad
1. Audiencias Provinciales
2. Juzgado de Primera Instancia
3. Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
Auto sobre el uso de vivienda turística/uso terciario. Principio de igualdad ante la Ley y no discriminación
Tratamiento Fiscal
Tributación del alquiler de las viviendas de uso turístico
Samuel de Huerta Hernández. Director de sepín Fiscal. Abogado
Obligación de informar a Hacienda por las plataformas colaborativas de la cesión de viviendas turísticas: Real Decreto 366/2021, de 25 de mayo
Begoña Costas de Vicente. Directora de sepín Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico. Abogada
Consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos en materia de viviendas de uso turístico
¿Cómo tributan? Información AEAT
Quién está obligado a suministrar información
Formularios
Modelos de declaración responsable e inscripción
Declaración responsable referente al alta/inicio de actividad de viviendas de uso turístico
Criterios de aplicación de las condiciones de diseño y calidad a los alojamientos. Ayuntamiento de Valencia
Modelo de informe de compatibilidad urbanística VUT
Modelo de inscripción y alta VUT en el Registro de Turismo de la GVA
Listado de normativa a cumplir en las VUT
Modelos de requerimientos, convocatorias y actas en la comunidad de propietarios
Requerimiento del presidente de la comunidad al propietario y ocupante de vivienda de uso turístico por actividades molestas
Requerimiento del presidente de la comunidad al propietario y ocupante de vivienda de uso turístico por actividades prohibidas
Convocatoria de junta extraordinaria para acordar la prohibición de viviendas de uso turístico en la comunidad de propietarios
Convocatoria de junta extraordinaria para acordar el incremento de la participación en los gastos comunes por destinar la vivienda a uso turístico
Convocatoria de junta extraordinaria para autorizar al presidente para la cesación de actividades molestas
Acta de reforma del título constitutivo/estatutos prohibiendo las viviendas de uso turístico en la comunidad de propietarios
Acta del acuerdo del incremento de la participación en los gastos comunes por destinar la vivienda a uso turístico
Acta aprobando acciones por actividades contrarias al art. 7.2 LPH
Modelos de demandas judiciales
Demanda por la comunidad de propietarios por actividades molestas derivadas de las viviendas de uso turístico
Demanda por la comunidad de propietarios para la cesación de actividades prohibidas en los estatutos respecto a las viviendas de uso turístico
Demanda por un propietario de impugnación de acuerdo que prohíbe las viviendas de uso turístico
Contestación a la demanda contra los propietarios por actividades molestas en viviendas de uso turístico