Sinopsis

Con la publicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aparece en el panorama normativo español los préstamos inmobiliarios, una nueva categoría contractual dentro de la cual tienen cabida muchos de los préstamos hipotecarios que se celebran en el país y, en particular, los que tienen por objeto financiar la adquisición de viviendas.

Esta monografía se centra en los aspectos contractuales de la nueva ley y presta especial atención a su ámbito de aplicación, un asunto de especial relevancia y no exento de debate. Se analiza la fase precontractual y las principales cláusulas de los préstamos inmobiliarios, además de otras muchas cuestiones, tales como el asesoramiento, la intervención notarial y las plataformas para la documentación de los préstamos, así como la subrogación y novación, sin olvidar los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera. Al margen de contratos de préstamo, se abordan los contratos asociados a la hipoteca y los de intermediación en créditos inmobiliarios.

El tratamiento de las distintas figuras incluye las normas de desarrollo de la Ley 5/2019, así como las más recientes Instrucciones y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (la actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública), así como las normas sobre las moratorias legales y sectoriales a causa del COVID-19.

El análisis realizado por expertos en las distintas materias se combina con una visión práctica, siendo de utilidad para los profesionales del sector del crédito inmobiliario, notarios, registradores, abogados y jueces.

Índice

Capítulo 1. Los préstamos inmobiliarios y su desarrollo normativo. Esther MUÑIZ ESPADA

I. Los refuerzos para un régimen jurídico más seguro en el acceso a la vivienda en propiedad

II. El camino en la profundización de la Directiva 2014/17/UE

III. El complemento normativo para la transparencia en el mercado del crédito inmobiliario

IV. Ordenación sistemática y algunos apuntes críticos

V. Los objetivos incumplidos

Bibliografía

Capítulo 2. La LCCI: Un cambio de modelo en las técnicas de protección del prestatario. Miguel PASQUAU LIAÑO

I. Ideas generales: el reconocimiento de un fracaso

II. La magnitud del desastre

III. Las causas del desastre

IV. El alcance de la rectificación

V. De la abusividad a la ilicitud: el orden público del mercado de crédito inmobiliario

VI. De la transparencia a la forma

VII. Apreciación final: del control judicial, al control notarial y registral

Bibliografía

Capítulo 3. Ámbito personal y material de los contratos de crédito inmobiliario. Klaus Jochen ALBIEZ DOHRMANN

I. Introducción

II. Ámbito personal. Prestamistas, prestatarios y garantes

III. Ámbito material. Contratos de crédito inmobiliario según la LCCI

IV. Objeto de los contratos de crédito inmobiliario: inmuebles de uso residencial y otros inmuebles

V. Contratos de créditos inmobiliarios garantizados con o sin garantía real inmobiliaria

VI. Contratos de crédito inmobiliario incluidos en la LCCI

VII. Préstamos inmobiliarios mixtos

VIII. Préstamos inmobiliarios excluidos de la LCCI

IX. Otros préstamos inmobiliarios

Bibliografía

Capítulo 4. La fase precontractual de los préstamos inmobiliarios.

La información precontractual. La publicidad. La información general y la información personalizada. Paula CASTAÑOS CASTRO

I. Cuestiones previas: publicidad, información general e información personalizada: tres niveles de protección del prestatario

II. Publicidad de los préstamos inmobiliarios

III. Publicidad de las condiciones generales de la contratación

IV. Información general de los préstamos inmobiliarios

V. Información personalizada de los préstamos inmobiliarios

Bibliografía

Las fichas de información estandarizadas. Belén CASADO CASADO

Introducción

I. Fichas. Tipos y diferencias. Nacionales y autonómicas. Exposición detallada

II. La FIPER y la FEIN. Evolución normativa tras la Directiva 17/2014/UE

III. Oferta vinculante y FEIN

IV. El cumplimiento del deber de transparencia en las fichas de información precontractual

V. Conclusiones

Bibliografía

La evaluación de la solvencia del prestatario. Rosa M.ª GARCÍA PÉREZ

I. El nuevo marco legal de la evaluación de la solvencia, de obligación de conducta bancaria a obligación precontractual

II. La acción legislativa autonómica

III. Principales aspectos a considerar: su evolución en sede parlamentaria

IV. Ámbito subjetivo y temporal de la obligación de evaluar la solvencia

V. Información económico-financiera del potencial prestatario

VI. Implicaciones contractuales de la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario

Bibliografía

La tasación de los bienes inmuebles. Isabel ZURITA MARTÍN

I. Introducción

II. La obligación de tasar los bienes inmuebles antes de la celebración del préstamo

III. Los límites respecto del valor de tasación a efectos de la determinación del tipo para la subasta

IV. Sujetos autorizados, normas y gastos de tasación

V. Reflexión final

Bibliografía

Otros deberes precontractuales del prestamista e intermediario. Antonio José QUESADA SÁNCHEZ

I. Introducción

II. El deber de puesta a disposición de formularios

III. Conservación de la documentación precontractual

Bibliografía

Los deberes precontractuales del prestatario. Antonio José QUESADA SÁNCHEZ

I. Introducción

II. El deber de proporcionar la información adecuada al prestamista de cara a la evaluación de su solvencia

III. La necesaria comparecencia del prestatario ante Notario

Bibliografía

Capítulo 5. El asesoramiento en los préstamos inmobiliarios. Carmen VILLANUEVA LUPIÓN

I. Régimen legal de la actividad de asesoramiento en la concesión de préstamos y créditos inmobiliarios

II. Definición de los servicios de asesoramiento

III. Presunción de la prestación de servicios de asesoramiento

IV. Sujetos prestadores de asesoramiento

V. Publicidad e información precontractual de la prestación de servicios de asesoramiento

VI. La determinación contractual previa en la prestación de servicios de asesoramiento

VII. Alcance de la prestación de servicios de asesoramiento

VIII. El precio o la retribución del servicio

IX. La forma de la prestación del servicio de asesoramiento

X. La recomendación personalizada

XI. El asesoramiento en materia de inversión en el crédito inmobiliario

XII. La responsabilidad derivada de una recomendación no adecuada

XIII. Seguro de responsabilidad civil

Bibliografía

Capítulo 6. La intervención notarial en los préstamos inmobiliarios. Salvador TORRES RUIZ

I. Introducción

II. La plasmación legislativa del principio de transparencia material

III. El diseño legal del desarrollo de la actuación notarial

IV. El valor de la actuación notarial

V. Conclusiones

Bibliografía

Capítulo 7. Las plataformas de origen y de destino para la documentación de los préstamos inmobiliarios. José Antonio CASTILLO PARRILLA

I. Introducción

II. Contenido y contexto del art. 11.2 RDCCI

III. Las plataformas como concepto jurídico. Aclaraciones terminológicas

IV. La Plataforma vs las plataformas: la red telemática de los notarios y las plataformas privadas

V. Consideraciones finales y algunas preguntas abiertas

Bibliografía

Capítulo 8. La información durante la vigencia de los préstamos inmobiliarios (Arts. 6 a 10 del Real Decreto 309/2019, de 26 de abril). José Manuel BUSTO LAGO

I. La normativa reglamentaria de desarrollo de la LCCI: el RD 309/2019, de 26 de abril

II. Las obligaciones de información a cargo de las partes, posteriores a la formación del contrato

III. Información por el prestamista al prestatario durante la vigencia del préstamo hipotecario sujeto a la LCCI

IV. Requisitos de contenido y forma de la información posterior al contrato

Bibliografía

Capítulo 9. El vencimiento anticipado

Exégesis del artículo 24 de la ley de contratos de crédito inmobiliario (LCCI). José Manuel RUIZ-RICO RUIZ

Introducción

I. Sobre el carácter imperativo de la norma reguladora del vencimiento anticipado, y su alcance. La tutela de la posición del prestamista y del prestatario

II. Vencimiento anticipado y resolución contractual por incumplimiento

III. Las exigencias legales para el vencimiento anticipado: análisis de casos posibles y las soluciones legales

IV. Las condiciones de aplicación del vencimiento anticipado

V. Los supuestos excluidos del artículo 24 LCCI y su régimen jurídico en materia de vencimiento anticipado

VI. Efectos del vencimiento anticipado, resolución contractual y medidas para evitar la pérdida de la vivienda por el prestatario

El vencimiento anticipado: adecuación de la ley y la jurisprudencia. El derecho transitorio. Jesús MARTÍN FUSTER

I. Introducción

II. Régimen transitorio de la LCCI en materia de vencimiento anticipado

III. La postura del Tribunal Supremo

IV. Conclusiones de lo analizado

Bibliografía

Capítulo 10. Las principales cláusulas de los préstamos inmobiliarios. Su régimen legal

El interés remuneratorio y variaciones en el tipo de interés. Jesús MARTÍN FUSTER

I. Requisitos para establecer el tipo de interés

II. Documentación e información previa en los casos de interés variable

III. Contenido del contrato respecto a la variabilidad de los intereses

IV. Obligaciones de información acerca de los intereses durante la vida del préstamo

V. La cuestión del IRPH

VI. La desaparición del índice pactado

Bibliografía

Los intereses de demora. Comentario del artículo 25 de la Ley 5/2019 y preceptos concordantes. José Manuel RUIZ-RICO RUIZ

I. Criterio legal de fijación del límite al interés de demora: remisión al tipo de interés remuneratorio. La protección de los intereses de los prestatarios

II. Sobre la imperatividad del tipo de interés de demora

III. Interés moratorio del art. 25 LCCI e interés legal del dinero

IV. Imperatividad y límites legales a la responsabilidad hipotecaria

V. Imperatividad y efectos (en caso de contravención)

VI. Ámbito de aplicación del artículo 25 LCCI

VII. Los efectos previstos en el art. 25 LCCI para la demora: sobre la aplicabilidad del art. 25 LCCI a los casos de vencimiento anticipado ex art. 24 LCCI

VIII. Régimen de los contratos excluidos del art. 25 LCCI

IX. Régimen jurídico de derecho transitorio: sobre la aplicabilidad de las pautas del art. 25 LCCI a los contratos de préstamo hipotecario concertados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley

La distribución de gastos. Isabel L. MARTENS JIMÉNEZ

I. Introducción

II. Doble orientación protectora de la LCCI en materia de gastos

III. Breve referencia al régimen de los gastos en supuestos excluidos del ámbito de aplicación de la LCCI

IV. Conclusiones

Bibliografía

El reembolso anticipado. Marta ORDÁS ALONSO

I. Introducción

II. La aplicación del art. 23 de la Ley 5/2019

III. La información a suministrar al prestatario

IV. Consecuencias del reembolso anticipado

V. El ámbito temporal de aplicación

Bibliografía

Capítulo 11. Los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera. M. Luisa Moreno-TORRES HERRERA

I. Aclaraciones previas

II. El concepto legal de préstamo inmobiliario en moneda extranjera. Razones y dificultades

III. Dudas que suscitan los requisitos legales de los préstamos en moneda extranjera

IV. La diversidad conceptual dentro de la propia LCCI

V. Algunas precisiones más sobre el concepto de préstamo inmobiliario en moneda extranjera

VI. El llamado préstamo multidivisa

VII. Los préstamos en moneda extranjera y la información precontractual

VIII. Derechos y obligaciones de las partes en la fase de ejecución del contrato

IX. El efecto del incumplimiento de los deberes legales del prestamista

Bibliografía

Capítulo 12. La contratación de productos accesorios y servicios accesorios al préstamo inmobiliario Los contratos asociados a la hipoteca. Héctor SIMÓN MORENO

I. Introducción

II. Las prácticas de vinculación

III. El cumplimiento del principio de transparencia material

IV. El carácter abusivo de las cláusulas contractuales sobre productos o servicios accesorios con la LCCI

V. A modo de conclusión

Bibliografía

Capítulo 13. Los contratos de intermediación en créditos inmobiliarios. Klaus Jochen ALBIEZ DOHRMANN

I. Introducción

II. Los contratos de intermediación en créditos inmobiliarios en la LCCI

Bibliografía

Capítulo 14. Subrogación y novación en los préstamos inmobiliarios. Beatriz SÁENZ DE JUBERA HIGUERO

I. Planteamiento introductorio

II. Novación y subrogación en contratos de préstamo preexistentes a la LCCI

III. Novación y subrogación en préstamos nacidos estando vigente la LCCI

IV. Honorarios notariales y registrales en los casos de subrogación y novación modificativa de préstamos inmobiliarios

Bibliografía

Capítulo 15. Las moratorias legales y sectoriales a causa del COVID-19. Klaus Jochen ALBIEZ DOHRMANN

I. Medidas económicas ante hechos extraordinarios sobrevenidos

II. Ámbito de aplicación personal y material

III. Créditos y préstamos con o sin garantías personales y reales

IV. Requisitos para solicitar la suspensión del pago de la deuda

V. La suspensión del pago

VI. Moratoria convencional al amparo de acuerdos marco sectoriales (moratoria Sectorial)

VII. La concurrencia de la moratoria legal y de la moratoria sectorial

VIII. La suspensión y la moratoria puramente negocial

IX. Suspensión y ejecución

Bibliografía

Addenda