Sinopsis

El objetivo de este estudio es comprender cuál es la función del Registro de la Propiedad dentro del sistema de transmisión y de adquisición de los derechos de propiedad -en rigor, de las titularidades- sobre bienes inmuebles.
Para ello, el autor analiza la evolución jurídica e institucional de las transmisiones de derechos de crédito, así como de bienes muebles e inmuebles a título oneroso, para concluir que el factor determinante de dicha evolución es el tránsito desde una economía de subsistencia a una de mercado, caracterizada por un denso flujo contractual entre personas que no se conocen entre sí.
La contratación impersonal se halla plena de incertidumbres, especialmente en el ámbito inmobiliario. La intervención del Estado se revela necesaria para resolver las incertidumbres esenciales porque es el único legitimado para reconocer a un sujeto como propietario.
Dicha intervención se articula a través del Registro de la Propiedad, el cual implementa un sistema de transmisión registral que permite identificar al legitimado para disponer y, adicionalmente, adquirir una titularidad erga omnes protegida mediante una regla de propiedad. Ello facilita la contratación y, por lo tanto, la especialización, la productividad y, finalmente, la generación de riqueza y bienestar.

Índice

ABREVIATURAS 23
RESUMEN 25
INTRODUCCIÓN 27
1. DEL INTERCAMBIO PERSONAL AL INTERCAMBIO IMPERSONAL 47
1.1. Presentación 47
1.2. La racionalidad subyacente de la evolución de los sistemas transmisivos: del intercambio personal al intercambio impersonal 54
1.2.1.Contratación personal 56
1.2.2. Contratación impersonal 61
1.2.2.1. La progresiva aparición de la información incompleta 61
1.2.2.2. Los riesgos de la información incompleta 64
1.2.2.3. La tecnología institucional necesaria para disipar las incertidumbres 69
2. LA NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DEL ESTADO.
SU FUNDAMENTO 75
2.1. La protección de los derechos mediante reglas de propiedad, reglas de responsabilidad y reglas de inalienabilidad 75
2.2. El contenido material y el objeto del derecho como factores determinantes de su grado de protegibilidad efectiva 78
2.2.1. El contenido material del derecho 78
2.2.2. Bienes muebles e inmuebles como objetos de derecho 80
2.2.2.1. Bienes muebles tradicionales: baja protegibilidad efectiva mediante una regla de propiedad 80
2.2.2.2. Bienes inmuebles: alta protegibilidad efectiva mediante una regla de propiedad 81
2.2.3. Bienes muebles e inmuebles: una relación inversa entre seguridad y liquidez de los derechos de aprovechamiento sobre los mismos 82
2.3. Titularidades obligacionales o in personam y titularidades reales o in rem 83
2.4. La necesidad de intervención del Estado para que la propiedad pueda cumplir su función 86
3. EL CONFLICTO ENTRE LA SEGURIDAD –JURÍDICA– DE LAS
TITULARIDADES Y LA LIQUIDEZ –JURÍDICA– DE LAS
TRANSACCIONES 101
3.1. Las dificultades jurídicas para garantizar que las titularidades sobre la propiedad y demás derechos reales inmobiliarios son, simultáneamente, seguras y fácilmente transmisibles 101
3.2. La pervivencia de la regla de reivindicabilidad ilimitada como factor causal del dilema entre la seguridad y la liquidez jurídicas de las titularidades en un entorno de contratación impersonal 106
3.3. La intervención directa, esto es, normativa e institucional del Estado en el sistema transmisivo como solución 108
3.4. El distinto grado de complejidad de la intervención del Estado para superar el dilema en los ámbitos mobiliario e inmobiliario 110
3.4.1. La superación del dilema en el ámbito mobiliario. La suficiencia de la intervención normativa del Estado 110
3.4.2. La superación del dilema en el ámbito inmobiliario. La necesidad de una intervención no solo normativa sino también institucional del Estado 112
3.4.2.1. Las características de los bienes inmuebles 112
3.4.2.2. Intervención normativa: la derogación de la regla de la reivindicabilidad ilimitada, su sustitución por la regla de la irreivindicabilidad en relación a terceros adquirentes a titulo oneroso y de buena fe y la consiguiente inversión de las reglas de protección de la titularidad adquirida en estos supuestos 120
3.4.2.3. La necesaria intervención institucional complementaria para que la derogación de la regla de reivindicabilidad ilimitada produzca los efectos deseados. la publificación del sistema transmisivo inmobiliario mediante la introducción del Registro de derechos 123
3.4.2.4. De las titularidades in personam a las titularidades in rem en el ámbito inmobiliario mediante la publificación del sistema transmisivo 126
3.4.2.5. Requisitos necesarios para la adquisición de una titularidad sobre un ius in rem inmobiliario protegida por una regla de propiedad en el ámbito del Derecho de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario 128
3.4.2.6. La simetría informativa funcional entre los contratantes y la conservación del poder de disposición por el titular registral como efectos derivados de la fe pública registral 130
3.4.2.6.1. Imposición de simetría informativa funcional entre los contratantes 131
3.4.2.6.2. Atribución del poder de disposición al titular registral en relación a terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe 132
3.4.2.7. El derecho a conocer el contenido de la inscripción 135
3.5. Consecuencias 137
3.5.1. La conversión, operada por la inscripción dotada de fe pública registral, de las titularidades sobre los iura in rem inmobiliarios en bienes de búsqueda 137
3.5.2. La superación del conflicto entre seguridad y liquidez de los iura in rem inmobiliarios 138
3.6. Evolución histórica de los sistemas de transmisión a título oneroso 140
4. EVOLUCIÓN DE LOS SISTEMAS DE TRANSMISIÓN EN EL
DERECHO ROMANO 143
4.1. Mancipatio 143
4.1.1. La mancipatio antes de la aparición de la moneda acuñada: un acto solemne y abstracto que agotaba en sí mismo el proceso transmisivo de las res mancipi 144
4.1.2. La mancipatio tras la aparición de la moneda acuñada: la separación entre el negocio obligatorio y el negocio de disposición 147
4.1.3. Las nuncupationes: su alcance inter tertios 149
4.1.4. La responsabilidad por auctoritas como precendente de la responsabilidad por evicción en la compraventa –emptio venditio- 150
4.1.5. El progresivo desarrollo de la forma escrita ad probationem de la mancipatio 153
4.2. In iure cessio: la adquisición de res mancipi –y nec mancipi– mediante addictio del magistrado 154
4.2.1. Una vindicatio simulada 154
4.2.2. Alcance de la abstracción de la in iure cessio 156
4.2.3. La escasa utilización de la in iure cessio 158
4.3. Traditio 158
4.3.1. El desarrollo del comercio. El desarrollo paralelo del ius gentium y su influencia decisiva en la evolución del ius civile 158
4.3.2. Traditio posesoria, traditio como acto traslativo y traditio como proceso traslativo 165
4.3.3. El procedimiento transmisivo traditorio: emptio venditio más traditio. De procedimiento transmisivo de la res nec mancipi a procedimiento transmisivo de toda clase de bienes 167
4.3.3.1. Caracerización general. La emptio-venditio como contrato consensual, de ius gentium, surgido en las relaciones comerciales con extranjeros 167
4.3.3.2. Características más relevantes de la emptio venditio en tanto que negocio jurídico paradigmático integrante del proceso de circulación voluntaria de bienes en el mercado 174
4.3.3.2.1. La emptio venditio es un negocio jurídico de alcance estrictamente obligacional. En consecuencia, es válida la venta de cosa ajena 174
4.3.3.2.2. La obligación del vendedor no es la de transmitir la propiedad de la cosa vendida, sino la de garantizar la pacífica posesión de esta 174
4.3.3.2.3. El vendedor está obligado a responder en caso de evicción 175
4.3.3.2.4. Fundamento de que el vendedor no asuma la obligación de transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador 178
4.3.3.3. La traditio como acto traslativo 180
4.3.3.3.1. Requisitos de la traditio como acto traslativo. 182
4.3.3.3.1.1. Ius disponendi del tradens 182
4.3.3.3.1.2. Que tenga lugar el traspaso posesorio o nuda traditio 183
4.3.3.3.1.3. Iusta causa traditionis: que el acto traditorio se fundamente en una justa causa 187
4.4. La publicidad de las transmisiones en Derecho romano 196
4.4.1. La evolución de los sistemas de difusión pública de las transacciones inmobiliarias en Derecho Romano 196
4.4.2. La relación entre publicidad de las transacciones inmobiliarias, la necesidad de seguridad jurídica de los contratantes y las necesidades fiscales del Imperio 201
4.5. La pauta evolutiva de los sistemas de transmisión inmobiliaria en Derecho Romano 206
4.5.1. Del formalismo y la abstracción hacia la consensualidad y la buena fe 207
4.5.2. La expansión del Imperio y el incremento del comercio hacen que el sistema transmisivo de las res mancipi se vaya aproximando paulatinamente al de las res nec mancipi 212
4.5.3. El formalismo es progresivamente sustituido por negocios consensuales típicos de alcance obligacional seguidos de un acto dispositivo -traditio- entrelazados causalmente 215
4.5.4. Publicidad de las transacciones inmobiliarias e intereses fiscales 217
4.5.5. Reflexión sobre las razones por las que los juristas romanos no elaboraron procedimientos que resolviesen los problemas de agilidad del tráfico jurídico inmobiliario, sin merma de la seguridad de los propietarios 220
4.6. Un escenario jurídico pleno de incertidumbres, más favorecedor del statu quo que del comercio jurídico, mediante la protección de la posesión y el traslado de los riesgos a los adquirentes 223
5. EVOLUCION HISTÓRICA DE LA TRANSMISIÓN DE BIENES
MUEBLES 231
5.1. Razones del interés en el análisis de la evolución de la transmisión de bienes muebles y mercaderías: su influencia en la evolución de los sistemas de transmisión inmobiliaria 231
5.2. Las dificultades del Derecho común para la circulación mobiliaria: el mantenimiento de la regla de la reivindicabilidad ilimitada en un entorno de información incompleta y distribuida asimétricamente genera inseguridad en las titularidades y dificulta el comercio 232
5.3. Expansión del comercio y Lex Mercatoria: una solución endógena ante las insuficiencias del Derecho común 233
5.4. La introducción de la regla de irreivindicabilidad -en rigor, reivindicabilidad limitada- en el comercio de mercaderías: primera regla diferencial de la Lex Mercatoria en relación al Derecho común 239
5.5. Consecuencias: la inversión de las reglas de protección de los iura in rem mobiliarios en relación a las establecidas por el Derecho común como instrumento para potenciar su liquidez sin merma de su seguridad 240
5.6. Ámbito de aplicación de la regla de irreivindicabilidad. Diferente regulación en los ámbitos civil y mercantil 242
5.7. En el ámbito mobiliario, la consecución de tal efecto mediante la inversión de las reglas de protección de los iura in rem sólo es posible por el especial valor atribuible a la posesión como signo de propiedad debido a las especiales características que concurren en los bienes muebles 250

6. LA TRANSMISIÓN DE CRÉDITOS: DE LA CESIÓN DE CRÉDITOS
A LA CIRCULACIÓN CAMBIARIA 257
6.1. Los riesgos de la cesión de créditos bajo el Derecho común 258
6.2. El sistema de asignación de riesgos del Derecho común genera deSconfianza en el cesionario y dificulta la cesión de créditos 261
6.3. La solución adoptada por la Lex Mercatoria: la inversión de la asignación de riesgos mediante la incorporación de los derechos de crédito a un documento –bien mueble- y el sometimiento de su régimen circulatorio al de las mercaderías. Del contrato de cambio a la letra de cambio 264
6.4. La incorporación del derecho al documento como instrumento necesario para incrementar la liquidez de los derechos de crédito sin incremento de los riesgos para el deudor ni para el cesionario 268
6.4.1. Incorporación y ejercicio del derecho 270
6.4.2. Incorporación y circulación del derecho 271
6.4.3. Incorporación y constitución del derecho 272
6.4.4. La incorporación como técnica de intensidad graduable 272
6.4.5. Las propiedades normativas que caracterizan la incorporación del derecho al documento en los títulos valores cualificados o de fe pública 273
6.4.5.1. Legitimación por la posesión: 274
6.4.5.1.1. En relación al tenedor 274
6.4.5.1.2. En relación al adquirente del documento cambiario 274
6.4.5.2. Literalidad y abstracción: la protección obligacional del adquirente del documento mediante la exclusión de excepciones 275
6.4.5.3. La autonomía del derecho incorporado: la protección jurídico-real del tenedor mediante la derogación de la regla de la reivindicabilidad ilimitada 277
6.4.5. A modo de conclusión 281
7. EVOLUCIÓN DE LOS SISTEMAS DE ADQUISICIÓN DE LAS TITULARIDADES SOBRE BIENES INMUEBLES A TÍTULO ONEROSO 283
7.1. Los riesgos en la transmisión inmobiliaria 283
7.1.1.Dificultad de movilización 284
7.1.2. Riesgo de pertenencia 286
7.1.3. Riesgo de consistencia 287
7.1.4. Riesgo de pérdida del derecho 289
7.1.5. Dificultad para probar la titularidad de su derecho por el propietario 290
7.2. Las especiales dificultades para superar el conflicto entre la seguridad de las titularidades inmobiliarias y la liquidez de las mismas en un entorno de información incompleta y asimétricamente distribuida 291
7.2.1. Las características específicas de los bienes inmuebles impiden fundamentar en su posesión la derogación de la regla de la reivindivabilidad ilimitada y la consiguiente inversión de las reglas de protección del derecho de propiedad sobre los mismos establecidas por el Derecho común 291
7.2.2. Función política de los derechos de propiedad sobre la tierra durante el Antiguo Régimen 295
7.2.2.1. Propiedad y Señorío en el Antiguo Régimen 296
7.2.2.2. Los imprecisos contornos de los derechos de aprovechamiento concurrentes sobre la tierra: función de la imprecisión 297
7.2.2.3. Los privilegios de la élite dominante en materia de derechos de propiedad sobre la tierra 299
7.2.2.4. Función de la regla de la reivindicabilidad ilimitada en este contexto: la acción reivindicatoria como instrumento de defensa del statu quo 302
7.2.2.5. Las necesidades fiscales de la Corona como condicionantes fundamentales de la evolución institucional 304
8. EL SISTEMA FRANCÉS TRAS 1789: TRANSMISIÓN SOLO
CONSENSU Y PUBLICIDAD COMO REQUISITO DE
OPONIBILIDAD 313
8.1. La regla de la trasmisión solo consensu como instrumento de reasignación de riesgos con la finalidad de facilitar el comercio. Su insuficiencia 313
8.2. La publiciad registral como requisito de oponibilidad de las transmisiones inmobiliarias 317
8.3. La reforma del sistema de publicidad registral inmobiliaria del Decreto-Ley de 4 de enero de 1955 y normas posteriores 319
8.3.1. Actos sujetos publicación 320
8.3.2. Exigencia de titulación auténtica 323
8.3.3. Respecto del denominado efecto relativo de la publicidad inmobiliaria 324
8.3.4.-Eficacia sustantiva de la publicación: la inoponibilidad de los títulos no publicados frente a los publicados 328
8.3.4.1. Requisitos para que la oponibilidad despliegue sus efectos 330
8.3.4.1.1. Debe tratatarse de títulos a los que la ley impone la publicación para su oponibilidad frente a terceros 331
8.3.4.1.2. Debe tratarse de títulos, provenientes del mismo auctor 332
8.3.4.1.3. No se requiere que la adquisición sea a título oneroso, pero si lo es mortis causa ha de serlo a título singular 332
8.3.4.1.4. Se plantea la cuestión de si el tercero ha de serlo de buena fe para que no le sean oponibles los documentos no publicados 333
8.3.4.2. La inoponibilidad conlleva una quiebra del principio solo consensu 339
8.3.5. Otros efectos derivados de la publicación 341
8.4. La imposibilidad del sistema registral francés de suministrar al verdadero titular o persona legitimada para disponer 341
9. SISTEMA ALEMÁN DE TRANSMISIONES INMOBILIARIAS A
TÍTULO ONEROSO: CONTRATO ABSTRACTO TRASLATIVO
E INSCRIPCIÓN REGISTRAL 349
9.1. Aproximación general 349
9.2. La abstracción causal inter tertios y la posibilidad de neutralizarla mediante la Vormerkung o, en general, de un asiento de contradicción -Widerspruch- 352
9.3. Negocio obligatorio, negocio dispositivo e inscripción 354
9.4. Sistema transmisivo inmobiliario y abstracción relativa en el Bürgerliches Gesetzbuch 358
9.5. El procedimiento jurídico dispositivo en el ámbito inmobiliario: El acuerdo abstracto traslativo – Einingung- y la inscripción – Eintragung- 363
9.5.2. Inscripción en el Registro de la Propiedad -Eintragung- 366
9.5.2.1. La solicitud de inscripción 368
9.5.2.2. El consentimiento para la inscripción 369
9.6. Las principales propiedades normativas de la inscripción 372
9.6.1. La legitimación registral o Vermutungswirkung 372
9.6.2. La fe pública registral o Gutglaubenswirkung 373
9.7. Consideraciones finales 385
10. LA EVOLUCIÓN DEL SISTEMA DE TRANSMISIÓN DE
TITULARIDADES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA TRAS EL FIN DEL
ANTIGUO RÉGIMEN 389
10.1. La revolución liberal y la construcción jurídica de un derecho de propiedad sobre la tierra individual, unitario y libremente transferible 389
10.2. La formación del derecho de propiedad privada sobre la tierra 390
10.2.1. La medida de primer orden: el reconocimiento del derecho de propiedad privada por el Estado 390
10.2.2. Las medidas de segundo orden o medidas dirigidas a conseguir la efectividad del derecho 395
10.3. La subordinación de las exigencias de la creación de un mercado inmobiliario e hipotecario a las necesidades fiscales del Estado 400
10.4. La insuficiencia de las medidas adoptadas en materia de derechos de propiedad sobre la tierra para la creación de un mercado inmobiliario e hipotecario y la precaria situación de las titularidades de los derechos de propiedad sobre la tierra 408
10.5. Consecuencia: inseguridad e iliquidez de los derechos de propiedad sobre la tierra e imposibilidad de desarrollar un mercado inmobiliario e hipotecario 411
11. HACIA EL DERECHO DE LA SEGURIDAD DEL TRÁFICO
JURÍDICO EN EL ÁMBITO INMOBILIARIO MEDIANTE LA
CREACIÓN DE UN NUEVO SISTEMA TRANSMISIVO BASADO
EN LA INSCRIPCIÓN: REFERENCIA AL PROCESO DE
ELABORACIÓN DE LA LEY HIPOTECARIA DE 1861 415
11.1. La elaboración de la Ley Hipotecaria de 1861 dentro de un contexto general de reforma de las leyes civiles y mercantiles a fin de facilitar el desarrollo del comercio, de la industria y de la agricultura 415
11.2. La intervención directa del Estado como instrumento necesario para la superación del conflicto entre seguridad y liquidez de los derechos en el ámbito inmobiliario. La Ley Hipotecaria de 1861 424
11.3. La magnitud del alcance de la reforma introducida por la Ley Hipotecaria de 1861 429
11.3.1. La Ley Hipotecaria de 1861 supuso la legalización o formalización de gran parte de las titularidades clandestinas existentes 435
11.3.2. La Ley Hipotecaria de 1861 introdujo, como regla general, la voluntariedad de la inscripción 435
11.3.3. La Ley introdujo un nuevo sistema transmisivo basado en la seguridad del tráfico jurídico- cuyo eje era el artículo 34-, pero manteniendo el viejo sistema del Derecho común, si bien, para el caso de conflicto entre ambos, estableció una norma de conflicto -artículo 23- en cuya virtud prevalecía el nuevo sistema 436
11.3.4. En cuanto a las hipotecas, la Ley prohibió las hipotecas generales y extendió la exigencia de inscripción a las hipotecas legales, salvo algunas excepciones que se mantuvieron 444
11.3.5. La Ley Hipotecaria de 1861 derogó la regla de la reivindicabilidad ilimitada para quienes optaran por la circulación registral de sus derechos y se hallasen protegidos por la fe pública registral 446
11.3.6. La Ley Hipotecaria de 1861 hace operativa la reivindicabilidad limitada mediante la imposición de la abstracción personal en las relaciones inter tertios 447
11.3.7. Para que la limitación de la regla de reivindicabilidad produjera los efectos deseados, la Ley Hipotecaria de 1861 configuró al titular registral –al titular del derecho según la inscripción- como legitimado para disponer desde la perspectiva del tráfico jurídico 448
11.3.8. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria de 1861 configuraba la inscripción como epicentro del nuevo sistema transmisivo 450
11.3.9. La Ley Hipotecaria de 1861 publificó –dotó de carácter público- al sistema transmisivo que instrumentaba 454
11.4. La contrarreforma hipotecaria de 1869: la purga sustituye a la fe pública registral 455
11.5. La oposición a la introducción al nuevo sistema: sus causas 458
11.6. Reflexión sobre las razones que impulsaron la introducción en España del Derecho de la seguridad del tráfico en el ámbito inmobiliario 464
12. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO EN EL SISTEMA
TRANSMISIVO DE BIENES INMUEBLES EN EL CÓDIGO CIVIL 469
12.1. La teoría del tÍtulo y el modo 469
12.2. El sistema de adquisición derivativa de bienes inmuebles por negocios jurídicos inter vivos a titulo oneroso en el Código civil español 479
12.2.1. Precedentes de la teoría del titulo y el modo en el Derecho histórico español. Especial referencia a la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 479
12.2.2. El artículo 609 del Código civil. Su elaboración 485
12.3. La traditio como acto traslativo en el Código civil 494
12.4. La tradición instrumental 507
12.4.1. Requisitos para que el otorgamiento surta efecto traditorio 509
12.4.2. ¿Es el otorgamiento un acto traditorio o un equivalente de este? 515
12.5. La naturaleza causal de la tradición en el sistema del Código civil 516
13. LA MODULACIÓN DEL SISTEMA DTRANSMISIVO DEL CÓDIGO CIVIL POR LA LEY HIPOTECARIA. LAS PROPIEDADES NORMATIVAS E LA INSCRIPCIÓN 519
13.1. Código civil y Ley Hipotecaria: La regulación inter partes e inter tertios, repectivamente, de las transmisiones inmobiliarias 519
13.2. Repercusión de las remisiones del Código civil a la Ley Hipotecaria en la estructuración de las relaciones entre ambos cuerpos legales, por lo que a la regulación de la transmisión de bienes inmuebles se refiere. La prevalencia de la Ley Hipotecaria 523
13.3. La modulación del sistema transmisivo inmobiliario del Código civil por la Ley Hipotecaria 527
13.4. El objeto del Registro de la Propiedad: la inscripción 530
13.5. Las propiedades normativas de la inscripción 531
13.5.1. Legitimación registral o presunción de exactitud registral 532
13.5.1.1. En relación al titular registral 533
13.5.1.2. En relación al tercer adquirente 541
13.5.2. La presunción en relación con la configuración de los derechos reales inscritos 542
13.5.2.1. Protección jurídico obligacional del adquirente: la exclusión de excepciones 542
13.5.2.2. Protección jurídico-real del adquirente: la fe pública registral 550
13.5.3. La incorporación tabular del derecho como consecuencia de las propiedades normativas de la inscripción 559
14. FUNCIONES Y EFECTOS DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL 561
14.1. Según la concepción dominante, la fe pública registral se limita a legitimar, en ciertos casos de doble disposición, adquisiciones a non domino 561
14.2. Desde la perspectiva de la Ley Hipotecaria –prevalente en materia de propiedad inscrita– la fe pública registral desempeña, sin embargo, funciones esenciales en los supuestos ordinarios, es decir, en ausencia de doble disposición 562
14.3. Funciones de la fe pública registral -en rigor, del sistema de transmisión registral- en los supuestos ordinarios 563
14.3.1. Suministra al mercado un legitimado para disponer 563
14.3.2. Genera abstracción registral –o inoponibilidad de excepciones ex iure tertii– en un sistema causal 570
14.3.3. Invierte las reglas de protección de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe 573
14.3.4. Implica el reconocimiento o atribución por el Estado de una titularidad in rem a favor del adquirente 576
14.3.4.1. Especial referencia al reconocimiento o atribución de la citada titularidad in rem a favor de las administraciones públicas en los supuestos de expropiación forzosa 585
14.4. Efectos de la fe pública registral 589
14.4.1. Ahorra a los adquirentes potenciales costes de información y, por lo tanto, de transacción 589
14.4.2. Permite superar el dilema entre seguridad de los derechos y seguridad del tráfico jurídico, haciendo que los derechos sean, simultáneamente, más seguros y más fácilmente transmisibles 590
14.4.3. Coadyuva a la efectividad de las resoluciones judiciales y administrativas 593
14.4.4. Disminuye incertidumbres para el adquirente y, en consecuencia, aumenta el valor de los bienes 593
14.5. Consideraciones finales 594
15. EL SISTEMA DE TRANSMISIÓN REGISTRAL DE LAS
TITULARIDADES INSCRITAS 597
15.1. La fe pública registral implica la modificación del sistema del título y el modo en materia de propiedad inscrita 597
15.2. El sistema de transmisión de titularidades inmobiliarias como un continuum en el que, a partir de un momento, la titularidad transmitida queda protegida con una regla de propiedad. En un sistema con un Registro de derechos ese momento es el de la inscripción dotada de fe pública registral 601
15.3. El artículo 609 del Código Civil como sistema básico de transmisión completado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación a la propiedad inscrita 604
15.4. La transmisión registral: una intervención directa -normativa e institucional- del Estado en el sistema de transmisión de titularidades inmobiliarias 610
15.4.1. En el sistema de transmisión registral el ius disponendi no se extingue con la traditio sino con la inscripción, dotada de fe pública registral, a favor del adquirente. Referencia al tratamiento de la cuestión en el Bürgerliches Gesetzbuch 615
15.4.2. Referencia a los supuestos de adquisición considerados “a non domino” protegidos por la fe pública registral. Referencia a la inscripción errónea en el Bürgerliches Gesetzbuch 626
15.5. Tradición e inscripción 629
15.5.7. A modo de conclusiones 639
16. LA BUENA FE NECESARIA PARA QUE UN ADQUIRENTE
QUEDE PROTEGIDO POR LA FE PÚBLICA REGISTRAL
-ARTICULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA- 643
16.1. Planteamiento 643
16.2. La buena fe del articulo 34 de la Ley Hipotecaria 649
16.3. Según la doctrina y la jurisprudencia dominantes, el conocimiento por el segundo adquirente de que el titular registral ha dispuesto previamente, implica conocimiento de una inexactitud registral y, por lo tanto, no queda protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria 658
16.4. El conocimiento por parte de un segundo adquirente a titulo oneroso de que el titular registral ha dispuesto previamente a favor de alguien que no ha inscrito, no implica conocimiento de inexactitud jurídico-real alguna del Registro ni tampoco, por si sola, una presunción de complicidad en un fraude de acreedores 660
16.4.1. El concepto de inexactitud registral a efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria 660
16.4.2. El hecho de que el adquirente de una titularidad inmobiliaria opte voluntariamente por no inscribir su adquisición no implica inexactitud registral 665
16.4.3. La buena fe exigible en el caso de conflicto de adquisiciones entre titularidades inmobiliarias no inscritas y titularidades inmobiliarias inscritas 665
16.4.3.1. La regla de preferencia del artículo 1473 del Código civil en el caso de conflicto de adquisiciones inmobiliarias. La buena fe exigible 671
16.4.3.2. Los artículos 1473 del Código civil y 32 de la Ley Hipotecaria resuelven un conflicto de adquisiciones en el ámbito de la propiedad no inmatriculada. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria introduce un sistema de transmisión registral que resuelve conflictos de adquisiciones en el ámbito de la propiedad inscrita 680
16.4.2. La enajenación en fraude de acreedores 681
16.4.5. Referencia a la situación a la que la interpretación dominante aboca a un tercer adquirente que conozca que el titular registral ha dispuesto de su derecho. ¿De quién debería adquirir el tercero? 688
16.4.6. El paradigma hermenéutico dominante no tiene en cuenta que la opción por la no inscripción es contraria al interés público 689
16.5. El conocimiento de la inexactitud registral en el parágrafo 892.1 del Bürgerliches Gesetzbuch 692
16.6. La diligencia exigible para quedar protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y la diligencia exigible a un primer adquirente que no inscribe para no resultar perjudicado por un segundo adquirente que sí inscribe 695
16.7. La tesis de la imposibilidad de apreciar, en abstracto, la existencia de buena o mala fe en el adquirente 716
16.8. Momento en el que debe concurrir la buena fe y competencia para la apreciación de la misma 718
16.9. El sistema del Código civil -causal- y el del Bürgerliches Gesetzbuch -abstracto- convergen funcionalmente a través de la fe pública registral -Gutglaubenswirkung- y las anotaciones preventivas -Vormerkung 720
16.9.1. Causalidad y abstracción como puntos de partida del sistema español y del alemán respectivamente 720
16.9.2. Convergencia de ambos sistemas mediante la modulación de los efectos de la causalidad y de la abstracción respectivamente: la exigencia de ignorancia de la denominada inexactitud registral 722
16.9.3. Las anotaciones preventivas –artículo 42 de la Ley Hipotecaria– en España y la Vormerkung –parágrafos 883 a 888 del Bürgerliches Gesetzbuch– en Alemania como instrumentos dirigidos a impedir la alegación de ignorancia por parte del adquirente 724
16.9.4. Dos sistemas funcionalmente similares con diferente grado de flexibilidad 726
CONCLUSIONES 729
BIBLIOGRAFÍA 755