Sinopsis

La Constitución demanda para todos una vivienda digna, pero adquirirla no es barato y suele requerir de financiación ajena; incluso las ayudas públicas específicas han solido instrumentarse como préstamos hipotecarios. Las populares “hipotecas”, que imponen compromisos muy exigentes, a muy largo plazo, cuyo cumplimiento depende de muchas cosas, algunas de las cuales el deudor no siempre puede controlar; como su estabilidad laboral, sobre todo, pero sin olvidar aspectos como su familia, su educación y hasta su lugar de nacimiento. Importan los problemas propios de cada cual, pero tanto o más los ciclos económicos de todo el país; en un mundo en el que una lejana guerra en suelo europeo consigue subir desmesuradamente los tipos de interés y disparar la inflación hasta cifras desconocidas. En España, las políticas de vivienda de cada época y cada gobierno han tenido una importancia decisiva.

Tales condicionantes económicos y de política general pueden y suelen ser más importantes y útiles que los detalles jurídicos de la hipoteca, que son los que los notarios pueden y deben explicar a los prestatarios.

Este libro ofrece una visión general de la influencia que ese escenario económico tiene sobre la hipoteca en general, y, más en particular, sobre los dos mejores remedios que el deudor tiene para adaptarla a los cambios en su vida: la subrogación o cambio de banco y la novación del préstamo.

Y el autor lo hace, no con conocimientos técnicos de economía, pero sí desde el privilegiado observatorio que le proporciona su larga experiencia profesional como notario.

Obra actualizada con el análisis del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre y del Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.

Índice

Introducción. La formación económica de un notario

Capítulo I. El derecho de propiedad, en especial el de los edificios residenciales

Capítulo II. La política estatal de vivienda

Capítulo III. El crédito territorial y las políticas públicas en España para favorecer el acceso a la propiedad de la vivienda habitual

1. La financiación de la vivienda protegida

2. La protección pública de ciertas viviendas

Capítulo IV. La vivienda protegida

1. Las ayudas públicas a la vivienda protegida. Planes estatales de la vivienda

Capítulo V. La reactivación económica

1. Entorno macroeconómico general de la construcción de edificios y de su financiación

Capítulo VI. La ley sobre subrogación activa y modificación o novación de préstamos hipotecarios

1. Comisión por amortización anticipada

1.1. Análisis del legislador

1.2. Explicación económica y definición legal del concepto que se remunera al banco, cuando apela al riesgo por tipo de interés

1.3. Estrategias de la ley

1.4. Comisiones permitidas por la ley

Capítulo VII. La subrogación de un nuevo deudor

Capítulo VIII. El boom inmobiliario

1. El cambio de modelo económico

Capítulo IX. Vísperas de la crisis bancaria

Capítulo X. La crisis bancaria. Causas y respuestas

1. La reforma de la ejecución hipotecaria

Capítulo XI. La penúltima crisis de las hipotecas

1. Hipotecas ¿a tipo fijo o variable?

2. El nuevo -y transitorio- Código de Buenas Prácticas

3. Soluciones acordadas

4. Educación financiera

Capítulo XII. Consideraciones finales

Anexo I. Ejemplos de escrituras

1. Escritura de préstamo a promotor

2. Escritura de compraventa y subrogación en préstamo cualificado de un banco comercial

3. Escritura de compraventa y subrogación en préstamo cualificado de una caja de ahorros, préstamo no subsidiado

4. Escritura de préstamo hipotecario, de un banco comercial, a promotor individual, con avalistas

5. Escritura de compra de VPO con subrogación en un préstamo cualificado, de una caja de ahorro, y con derecho a subsidiación

6. Escritura de compraventa y subrogación en préstamo no cualificado, de un banco comercial, que se nova para sujetarlo a un convenio con el Ministerio de Fomento

7. Escritura de compraventa y subrogación en préstamo no cualificado, de un banco comercial, que se nova para sujetarlo a un convenio con el Ministerio de Fomento, con subsidiación limitada y prorrogable

8. Escritura de compraventa y subrogación en préstamo no cualificado, de una caja de ahorros, en el que se deja prevista la posibilidad de una novación, para el caso de que el comprador obtenga la subsidiación que tiene solicitada a la Comunidad Autónoma de Murcia

Anexo II. Bibliografía. Libros y artículos doctrinales

Anexo III. Leyes y otras normas

Anexo IV. Datos y términos económicos

Anexo V. Noticias de prensa