Sinopsis

Esfera
Todo el Derecho
La concordancia de la finca registral y/o de la parcela catastral con la realidad física del inmueble es una cuestión que se plantea cada vez con más frecuencia en el tráfico jurídico inmobiliario: la sociedad civil está en su derecho de exigir que la Escritura Pública, el Registro de la Propiedad y el Catastro describan correctamente los inmuebles que documentan. Se trata de una cuestión que involucra no solo a notarios y registradores de la propiedad, sino también a abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria, arquitectos, topógrafos, etc.
Este libro pretende explicar de forma clara lo que actualmente es un tema de cierta complejidad: cómo conseguir la concordancia de la descripción de los inmuebles con su realidad física. Para ello, se realiza un examen minucioso de los preceptos de la Ley Hipotecaria que tratan la cuestión, normas que han sido desarrolladas mediante más de trescientas resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua DGRN) y mediante tres importantes resoluciones conjuntas de dicha dirección general y la del catastro.
También se da una especial relevancia a los procedimientos que permiten a los notarios modificar la descripción catastral de los inmuebles, ya sea mediante su rectificación ya a través de su alteración en procedimientos de segregación, agrupación, etc. Aunque estos procedimientos actualmente solo están implementados en algunas comunidades autónomas (Valencia, Castilla-La Mancha, Extremadura y Murcia), se prevé que próximamente estén operativos en la mayor parte del territorio nacional.
El autor aconseja la lectura completa de, al menos, el prólogo, la introducción y los tres primeros capítulos, para una mejor comprensión las cuestiones específicas que pueden ser objeto de consulta y que se desarrollan en el resto de la obra. Para facilitar dichas consultas, se incluye un índice analítico al final del libro.

Índice

Agradecimientos 19
Abreviaturas 21
Prólogo 23
Introducción 27
Capítulo I
Breve guía rápida
I. LA INCORPORACIÓN DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL A LA ESCRITURA 38
II. LA SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE LA georreferenciación 38
III. LA INMATRICULACIÓN 40
IV. LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS 42
V. La división horizontal 43
VI. La rectificación de superficie de la finca registral 43
VII. El deslinde 45
VIII. La declaración de obra nueva 46
IX. La subsanación de discrepancias catastrales 47
Capítulo II
La concordancia
I. Concepto de concordancia 51
II. La concordancia realidad física ï?³ representación gráfica y escritura 51
1. LA CONCORDANCIA certificación catastral ï?³ REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA OBJETO DE NEGOCIO JURÍDICO 52
2. La descripción del inmueble en la escritura en caso de concordancia entre la realidad física y la certificación catastral 52
3. La concordancia realidad física ï?³ representación gráfica alternativa 55

Capítulo III
La correspondencia
I. CONCEPTO DE CORRESPONDENCIA 61
II. LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA ï?³ certificación catastral/IVGA 62
1. La identificación de la parcela catastral 62
2. La adecuación de la descripción en la escritura con la resultante de la certificación catastral o del IVG de la representación gráfica alternativa 64
III. LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA ï?³ INSCRIPCIÓN 65
IV. LA CORRESPONDENCIA INSCRIPCIÓN ï?³ representación gráfica 66
1. Concepto de correspondencia en este ámbito 66
2. Los requisitos para suplir la falta de correspondencia 67
3. El supuesto en el que la descripción literaria registral y la representación gráfica se refieren a recintos diferentes 69
4. El supuesto en el que la georreferenciación que se pretende inscribir coincide en todo o en parte con otra georreferenciación inscrita 71
5. El supuesto en el que hay una posible invasión de fincas registrales colindantes o del dominio público que no tienen inscrita su georreferenciación 73
5.1. Posible invasión de finca registral colindante que no tenga su georreferenciación inscrita 73
5.2. Posible invasión del dominio público que no tenga inscrita su georreferenciación 74
V. LA CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL ï?³ OTRAS REPRESENTACIONES GRÁFICAS OFICIALES DIFERENTES DE LA catastral 74
VI. LA CORRESPONDENCIA ENTRE LAS DIFERENTES REPRESENTACIONES GRÁFICAS 75
1. El concepto de «discrepancia geométrica o gráfica» 75
2. Los conceptos de «margen de tolerancia métrica o gráfica» y de «criterio de identidad gráfica» 76
3. Los efectos del criterio de identidad gráfica 78
4. El concepto de «mejora de la precisión métrica» 81
5. El concepto de «giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral» 83
6. La combinación de giros y/o desplazamientos con discrepancias geométricas 87
7. La correspondencia entre la representación gráfica catastral que se pretende inscribir y otras representaciones gráficas 87
7.1. La correspondencia entre la representación gráfica catastral y un levantamiento realizado por un técnico 88
7.2. La correspondencia entre la representación gráfica catastral y la ortofoto del PNOA 88
7.3. La correspondencia entre la representación gráfica catastral y otras representaciones gráficas oficiales 90
7.4. La correspondencia entre la representación gráfica catastral que se pretende inscribir y una representación gráfica catastral inscrita 90
8. La correspondencia de la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir con otras representaciones gráficas 91
8.1. La correspondencia entre la representación gráfica alternativa y la catastral 91
8.1.1. La representación gráfica alternativa y las discrepancias geométricas de la catastral 91
8.1.2. La representación gráfica alternativa y los giros y/o desplazamientos de la catastral 93
8.1.3. La representación gráfica alternativa y la combinación de giros y/o desplazamientos con discrepancias geométricas 94
8.2. La correspondencia de la representación gráfica alternativa con la ortofoto del PNOA 96
9. Recapitulación: la correspondencia entre representaciones gráficas en la práctica 96
Capítulo IV
La descripción inicial de la finca en la escritura y en el registro
I. LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA NO INSCRITA 101
1. Los dos sistemas de inmatriculación 101
2. El requisito de la incorporación de la certificación catastral 102
3. El requisito de la identidad entre las descripciones 104
4. Los restantes elementos descriptivos de la inscripción inicial 106
4.1. La naturaleza 106
4.3. La superficie 108
4.4. Los linderos 109
4.5. Las construcciones existentes 110
4.6. Otras circunstancias 110
5. El supuesto especial de inmatriculación de una propiedad volumétrica 112
II. LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS 112
1. La inscripción registral de la modificación de entidades hipotecarias 113
1.1. Reglas generales 113
1.2. Ejemplos y reglas específicas de la inscripción de la agrupación/agregación 114
1.3. Ejemplos y reglas específicas de la inscripción de la segregación/división 116
2. La modificación o alteración física de las parcelas catastrales 120
2.1. Modificación física que respeta la geometría catastral 120
2.2. Modificación física que no respeta la geometría catastral 124
2.3. Ejemplos de agrupación con modificación física catastral 125
2.4. Ejemplos y reglas específicas de la segregación catastral 127
2.5. Reglas específicas de la segregación seguida de agrupación catastrales (o a la inversa) 128
III. LA DIVISIÓN HORIZONTAL 129
Capítulo V
Las vicisitudes de la descripción inicial
I. LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LA FINCA REGISTRAL 135
1. Rectificación de superficie no superior al 5% 136
1.1. Si no se pretende la inscripción de la georreferenciación de la finca 136
1.2. Si se pretende la inscripción de la georreferenciación de la finca 138
2. Rectificación de superficie con una diferencia entre el 5 y el 10% 138
2.1. Rectificación basada en una representación gráfica catastral 138
2.2. Rectificación basada en una representación gráfica alternativa 139
2.3. Margen de tolerancia gráfica 139
3. Rectificación de superficie con una diferencia superior al 10%. REQUISITOS 140
3.1. La rectificación de superficie no puede encubrir un acto jurídico que no ha tenido acceso al Registro 140
3.1.1. Circunstancias que se consideran indicio de encubrimiento 143
3.1.2. Circunstancias que, por sí solas, no suponen un indicio de encubrimiento 147
3.2. La nueva superficie debe coincidir con la que figure en la certificación catastral o en un representación gráfica alternativa 151
3.3. La tramitación del procedimiento notarial del art. 201.1 o el registral del art. 199 152
4. Rectificación de linderos 153
5. Rectificación de una georreferenciación inscrita 154
5.1. La correspondencia de la representación gráfica catastral que se desea inscribir con otra ya inscrita 154
5.2. Varias consideraciones sobre esta regulación 155
6. Otras rectificaciones 156
II. EL DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS 157
III. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 158
1. Expresión de las coordenadas 159
1.1. Finalidad de la exigencia 159
1.2. Alcance de la exigencia 160
1.2.1. Primer requisito: que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación estén dentro de la parcela catastral 161
1.2.2. Segundo requisito: que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación estén dentro de la finca registral 164
1.3. Ámbito de aplicación de la exigencia de las coordenadas 164
1.3.1. Ámbito temporal 164
1.3.2. Aplicación a las escrituras de obra nueva en construcción 165
1.3.3. Aplicación a las escrituras de ampliación de obra 166
1.4. Requisitos técnicos 167
1.4.1. Determinación de la superficie de suelo ocupada por la edificación 167
1.4.2. Aportación del listado de coordenadas 168
1.4.3. Aportación del informe catastral de ubicación de construcciones positivo (ICUC+) 169
1.4.4. Aportación de un plano 170
1.4.5. Remisión a la representación gráfica catastral 170
1.5. Requisitos procedimentales 173
2. El requisito de la previa inscripción de la georreferenciación de la finca 173
3. Guía práctica para declarar una obra nueva 177
3.1. Obra nueva en construcción 177
3.2. Obra nueva finalizada 178
IV. LA INCORPORACIÓN POTESTATIVA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA 178
Capítulo VI
El régimen especial de la colindancia con el dominio público
I. ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA QUE LINDAN CON EL DOMINIO PÚBLICO 183
1. Esquema 183
2. Desarrollo 184
2.1. Inscripción de la representación gráfica catastral de una finca que linda con el dominio público 184
2.2. Inscripción de la representación gráfica alternativa de una finca que linda con el dominio público 187
2.2.1. Dominio público deslindado 187
2.2.2. Dominio público no deslindado con georreferenciación inscrita 188
2.2.3. Dominio público no deslindado ni con georreferenciación inscrita 188
2.3. Subsanación notarial de discrepancias en que la parcela catastral pasa a invadir el dominio público 191
2.4. Modificación física de parcelas con invasión del dominio público 192
II. ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO PARCELAS DEL DOMINIO PÚBLICO QUE LINDAN CON PARCELAS DE PROPIEDAD PRIVADA 193
Capítulo VII
Los procedimientos
I. EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1 LH 197
1. Naturaleza jurídica 197
2. Ámbito de aplicación 198
3. Tramitación 200
3.1. Escritura de rectificación 200
3.2. Acta que recoge la tramitación del expediente 201
3.2.1. Solicitud de la certificación catastral 201
3.2.2. Notificaciones 203
II. EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH 207
1. Ámbito de aplicación 207
2. Tramitación del procedimiento para inscribir la representación gráfica catastral 211
2.1. Rogación 211
2.2. Circunstancias que pueden impedir el inicio del expediente 214
2.3. Legitimación 217
2.4. Forma de la solicitud 218
2.5. Destinatarios de la notificación 219
2.6. Medios de notificación 221
2.7. Supuestos de calificación registral negativa 222
2.8. Examen especial de las alegaciones de los colindantes 222
2.8.1. Legitimación para formular alegaciones 223
2.8.2. Fundamentación de la oposición 224
2.8.3. Motivación de la nota de calificación denegatoria de la inscripción 225
2.9. Anotación preventiva 228
2.10. Inscripción 228
3. Tramitación del procedimiento para inscribir la representación gráfica alternativa 228
III. EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES 230
1. Régimen legal 230
1.1. Primer requisito: la existencia de una discrepancia catastral 230
1.2. Segundo requisito: la acreditación de la discrepancia 232
1.3. Tercer requisito: notificación a los colindantes 233
1.3.1. ¿A qué colindantes se debe notificar? 233
1.3.2. Forma de llevar a cabo la notificación 234
2. La subsanación catastral en la práctica 237
IV. EL PROCEDIMIENTO DE DESLINDE 240
Capítulo VIII
Los instrumentos
I. LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA 247
1. Breve introducción a la cartografía catastral 247
2. ¿Cómo detectar los giros o desplazamientos? 249
II. EL INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVO 251
1. Concepto 251
2. ¿Cómo se obtiene un IVGA positivo? 252
2.1. Unión de parcelas catastrales 255
2.2. Partición de parcelas catastrales 268
2.2.1. División 268
2.2.2. Segregación 285
2.3. Reparcelación 289
2.4. Subsanación de discrepancias 298
2.5. Subsanación y modificación física 311
III. LA APLICACIÓN INFORMÁTICA REGISTRAL HOMOLOGADA 311
1. La aplicación informática como instrumento para determinar la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral 311
2. La aplicación informática como instrumento para calificar las limitaciones públicas al dominio privado 312
2.1. Dominio público 313
2.2. Urbanismo 314
2.3. Medioambiente 314
2.4. Montes 315
2.5. Carreteras 315
2.6. Costas 315
2.7. Puertos 316
IV. EL INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES (ICUC) 316
1. El ICUC sobre la parcela catastral 316
2. El ICUC en caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral 321
3. El ICUC en caso de que la parcela catastral no concuerde con la realidad física 321
4. El ICUC como instrumento para comprobar la superficie gráfica ocupada por la edificación 321
Capítulo IX
Los modelos
I. MODELOS DE ESCRITURA EN QUE SE OTORGA UN NEGOCIO JURÍDICO SOBRE UNA FINCA 333
1. Parte expositiva 333
2. Solicitud de los diferentes trámites y procedimientos 337
2.1. Solicitud de incorporación de la representación gráfica catastral al folio real sin tramitar procedimiento alguno 337
2.2. Solicitud de rectificación de la descripción registral con base en la representación gráfica catastral 338
2.2.1. Rectificación de superficie no superior al 10% de la inscrita 338
2.2.2. Rectificación de superficie superior al 10% de la inscrita 339
2.2.3. Solicitud de rectificación de la descripción registral con base en un IVGA 340
2.2.4. Solicitud de rectificación de las descripciones registral y catastral 341
II. MODELOS DE ESCRITURAS EN QUE SE REALIZA UNA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS 342
1. Agrupación 342
1.1. Supuesto en que la descripción de la finca registral resultante de la agrupación se corresponde con la descripción de la suma de las fincas registrales agrupadas 342
1.2. Supuesto en que la descripción de la finca resultante de la agrupación no se corresponde con la descripción de la suma de las fincas agrupadas 343
1.2.1. La finca resultante de la agrupación se corresponde con una parcela catastral 343
1.2.2. La finca registral resultante de la agrupación se corresponde con varias parcelas catastrales, respetándose la geometría catastral 345
1.2.3. La finca registral resultante de la agrupación no respeta la geometría catastral 345
2. Segregación 347
III. MODELO DE ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES 348
IV. MODELO DE ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL 349
Capítulo X
El flujo de información entre notarios y registradores y la dirección general del catastro
I. LAS COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS NOTARIOS A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO 353
1. Información sobre los documentos que autoricen 353
2. Información sobre las modificaciones de entidades hipotecarias y la constitución del régimen de propiedad horizontal 354
3. Comunicación de representaciones gráficas 354
4. Comunicación de los cambios de titularidad 356
5. Otras comunicaciones 356
II. COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS REGISTRADORES A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO 356
1. Información relativa a los actos o negocios inscritos 357
2. Comunicación de representaciones gráficas 358
3. Comunicación de inscripción de la representación gráfica catastral derivada de procedimientos administrativos 359
4. Comunicación de inscripción de declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles y la constitución o variación del régimen de división horizontal 359
5. Información sobre el estado de coordinación 359
6. Información sobre la falta de correspondencia entre la representación gráfica catastral y la finca registral 360
7. Información sobre las modificaciones de entidades hipotecarias en que no hay discrepancias geométricas 360
8. Información sobre la rectificación de discrepancias geométricas 361
9. Información sobre la existencia de giros y/o desplazamientos 361
10. Informe en caso de no aplicar el margen de tolerancia 361
11. Comunicación de inscripción de una representación gráfica catastral por aplicación del criterio de identidad gráfica 361
12. Informe en caso de no ser posible la inscripción de la representación gráfica catastral 361
13. Informe en caso de no ser posible la inscripción de una representación gráfica alternativa 362
14. Comunicación por la rectificación de errores en la coordinación 362
15. Comunicación de la inscripción derivada de un ajuste cartográfico 362
III. LA INFORMACIÓN QUE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO DEBE FACILITAR A NOTARIOS Y REGISTRADORES 362
1. Herramienta para comprobar el margen de tolerancia 363
2. Herramienta para comprobar la correspondencia entre la representación gráfica catastral y otras representaciones gráficas 363
3. Herramienta para calcular los parámetros de transformación en caso de existir un giros y/o desplazamiento de la cartografía catastral 363
4. Herramienta para comprobar la ocupación en planta de las construcciones 364
5. Servicio de certificación de parcelas en régimen de propiedad horizontal 364
6. Servicio de comunicación de referencias catastrales 365
Bibliografía 367
Epílogo. Propuesta de reforma del Reglamento Hipotecario 371
Índice analítico 409