Sinopsis

Cuando una persona quiere vender o comprar un inmueble, es práctica habitual acudir a un profesional del sector inmobiliario o corretaje para que nos ayude con las gestiones que conlleva la búsqueda de un posible comprador o del bien que mejor se adapte a nuestras expectativas. Este negocio, pese a la frecuencia con la que se da en el tráfico jurídico, carece de regulación expresa en nuestro ordenamiento y ha dado lugar a una extensa casuística que debe ser resuelta judicialmente.

Por ese motivo, hemos realizado una actualización de nuestra selección de jurisprudencia sobre esta cuestión, incorporando las últimas sentencias dictadas por nuestros tribunales que dan respuesta a los múltiples problemas que pueden surgir en relación con esta figura contractual.

Índice

Contrato

Tipo

Mandato

Intermediación

Verbal

Existe

No existe

Existencia

Acreditación

Firma hoja de visitas

No acreditación

Firma hoja de visitas

Falta de encargo por el vendedor

Falta de aceptación tácita

Falta de requisitos

Cláusulas abusivas

Honorarios

Cobro anticipado

Cuantía desproporcionada

Derecho al cobro aunque la venta no llegue a buen fin

Derecho al cobro en caso de venta del inmueble una vez vencido el contrato de mediación

Derecho al cobro si se incumple el pacto de exclusividad

Derecho al cobro pese a no intervenir en el contrato de compraventa

Derecho al cobro por el simple hecho de enseñar la vivienda

Falta de reciprocidad de las obligaciones

Indemnización desproporcionada en caso de incumplimiento

Renuncia a cualquier acción contra el agente inmobiliario

Desistimiento

Cláusulas válidas

Cobro de honorarios

Cobro de honorarios si se rechaza una oferta conforme a las condiciones pactadas

Indemnización en caso de incumplimiento del pacto de exclusividad

Indemnización en caso de incumplimiento del contrato

Prórrogas por períodos de un mes

Duración

Resolución

Vendedor

Agente inmobiliario

Mutuo disenso



Devolución de arras al comprador

Obligación del agente inmobiliario

Reembolso de la cantidad recibida

Reembolso de la cantidad duplicada

Obligación del propietario



Facultades del agente inmobiliario

Extralimitación

Existe

Celebración del contrato de compraventa

Otros supuestos

No existe

Ratificación de actos por el vendedor



Honorarios

Derecho al cobro

Existe

Aprovechamiento de las gestiones del agente inmobiliario

Comprador facilitado por el agente inmobiliario

Perfección del contrato de compraventa

Consumación del contrato de compraventa

Rechazo de una oferta ajustada a las condiciones del encargo de venta

Contrato directo entre vendedor y comprador

Cumplimiento del encargo

Desistimiento del contrato de compraventa

Entrega de señal por los compradores

Falta de prueba del carácter gratuito de la mediación

Firma de contrato de compraventa y no de un contrato de arras

No obtención de financiación al comprador

Opción de compra

Otorgamiento de escritura pública

Pago del total del precio de la compraventa

Resolución del contrato de compraventa

Venta por otra agencia

Venta por el propietario

Venta tras la resolución del contrato de mediación

Reconocimiento de deuda

No existe

Actividad insuficiente

Cargas y gravámenes sobre la vivienda

Falta de consumación de la compraventa

Falta de perfección de la compraventa

Falta de ejercicio de la opción de compra por el comprador

Falta de obtención de la calificación de la finca

Falta de obtención de licencias

Falta de obtención de la financiación para el comprador

Falta de otorgamiento de la escritura pública

Falta de prueba de la negativa del vendedor a celebrar el contrato

Firma de precontrato no de contrato de compraventa

Intervención de otra agencia

Necesidad del pago del total del precio por el comprador

No intervención del agente inmobiliario

Precio de venta inferior al establecido en el contrato de mediación

Venta de finca sobre la que no recae el encargo

Venta directa por el propietario

Venta una vez resuelto el contrato de mediación

Cantidad que se ha de recibir

Aplicación del porcentaje pactado

Aplicación de las tarifas del Colegio Profesional

Comisión fija

Cumplimiento parcial

Diferencia entre el precio final de venta y el fijado en el contrato de mediación

Porcentaje habitual

Porcentaje sobre el precio de la operación establecido en el contrato de mediación

Porcentaje sobre el precio fijado en la escritura pública

Precio de venta inferior al establecido en el contrato de mediación

IVA

Distintos supuestos

Pacto de exclusividad

Existe

Venta realizada por el propietario

Derecho al cobro

No hay derecho al cobro

Venta tras la resolución de contrato de mediación

Venta realizada por otra agencia

No existe

Devolución

Procede

No procede

Moderación

Procede

No procede

Responsable del pago

Vendedor

Varios propietarios

Comprador

Existe obligación

No existe obligación

Vendedor y comprador

Reclamación

Plazo de prescripción

Interrupción de la prescripción



Obligaciones del agente inmobiliario

Incumplimiento

Existe

Características del inmueble no acordes con lo exigido

Cargas y gravámenes sobre la vivienda

Falta de formalización de la promesa de venta

Falta de información al comprador

Falta de información al vendedor

Falta de obtención de financiación

Falta de realización de todas las gestiones

Vivienda de protección oficial

No existe



Responsabilidad del agente inmobiliario

Existe

Actuación en nombre propio

Defectos en el inmueble

Cargas y gravámenes sobre la vivienda

Venta de local en lugar de vivienda

Vivienda de protección oficial

Distintos supuestos

No existe

Daños o defectos en la vivienda

Cargas y gravámenes sobre la vivienda

Falta de consumación del contrato

Incumplimiento del vendedor

Distintos supuestos



Legitimación del agente inmobiliario

Activa

Pasiva

Tiene

No tiene