Sinopsis

La posición fija de la propiedad inmobiliaria hace que en esta se conjuguen aspectos jurídicos relativos a sus derechos e información geométrica que proporciona la delimitación geográfica precisa de esos derechos. Estos dos aspectos, el jurídico y el geométrico, desgraciadamente se reflejan de forma casi independiente en cinco realidades que afectan al tráfico inmobiliario: la Realidad Civil, la Realidad Registral, la Realidad Urbanística, la Realidad fiscal y por último, la Realidad Física-Topográfica que, aunque es la única tangible, solo suele ser indiciaria de la voluntad de dominio. Únicamente en ocasiones, esta realidad físico-topográfica es el reflejo del acuerdo de los colindantes y casi nunca refleja las limitaciones legales propias de la normativa a la que está sujeta. Cuando a la realidad físico-topográfica se le añade el acuerdo entre colindantes y el cumplimiento de las limitaciones legales, podemos hablar de los Límites Legales de la Propiedad.

La delimitación inmobiliaria siempre discurre por dos posibles escenarios: el escenario no contencioso de la seguridad jurídica preventiva y el escenario contencioso, en el que, una vez producido el conflicto, se litiga por la protección de los derechos reales. En esta obra se describen los procedimientos necesarios para delimitar correctamente la propiedad inmobiliaria en estos dos escenarios

Índice

PRÓLOGO 15
1. INTRODUCCIÓN 25
2. ASPECTOS JURÍDICOS 29
2.1. Derecho Real 29
2.1.1. Clasificación 30
2.1.2. La protección de los derechos reales 31
2.1.3. La posesión 33
2.1.3.1. Los efectos jurídicos de la posesión 33
2.1.3.2. Objeto de la posesión 34
2.1.3.3. Tipos de posesión 35
2.1.3.4. Modos de adquirir la posesión 38
2.1.3.5. Modos de perder la posesión 39
2.1.4. La propiedad 40
2.1.4.1. Limitaciones a la propiedad 43
2.1.5. La adquisición y transmisión de los derechos reales 43
2.1.5.1. La ocupación 44
2.1.5.2. La prescripción adquisitiva 45
2.1.6. Variación de los derechos reales. La accesión 50
2.1.6.1. Accesión natural de inmueble a inmueble 50
2.1.6.2. Accesión artificial de mueble a inmueble 52
2.1.7. Extinción de los derechos reales 56
2.1.8. Las servidumbres 57
2.1.8.1. Clasificación de las servidumbres 57
2.1.8.2. Sujetos y objetos afectados 58
2.1.8.3. Constitución de las servidumbres 59
2.1.8.4. Modificación de las servidumbres 61
2.1.8.5. Extinción de las servidumbres 61
2.1.8.6. Servidumbres más habituales 62
2.1.9. El derecho de superficie 73
2.1.9.1. Características 73
2.1.9.2. Régimen jurídico del derecho de superficie 74
2.1.10. El derecho de sobreelevación y subedificación 74
2.1.11. La propiedad horizontal 75
2.1.11.1. Legislación aplicable 75
2.1.11.2. Título constitutivo de la propiedad horizontal 75
2.1.11.3. Elementos privativos y comunes 76
2.1.11.4. Los complejos inmobiliarios privados 76
2.1.12. La superposición de inmuebles. Engalabernos 78
2.2. Derecho Inmobiliario Registral 80
2.2.1. El Registro de la Propiedad 80
2.2.2. La publicidad registral 81
2.2.2.1. La finca registral y el folio real 82
2.2.2.2. Derechos y actos con acceso al Registro 82
2.2.2.3. La titularidad registral 83
2.2.3. Principios hipotecarios 84
2.2.3.1 El principio de legitimación registral 84
2.2.3.2. El principio de prioridad registral 86
2.2.3.3. La fe pública registral 87
2.2.3.4. El principio de inscripción u oponibilidad 88
2.2.3.5. El principio de inoponibilidad 89
2.2.3.6. El principio de tracto sucesivo 89
2.2.3.7. El principio de rogación 90
2.2.3.8. El principio de legalidad 90
2.2.3.9. El principio de publicidad 91
2.2.4. El procedimiento registral 91
2.2.5. La presentación 92
2.2.6. La calificación 92
2.2.7. Recursos contra la calificación 94
1.2.7.1. El recurso gubernativo 94
2.2.7.2. Apelación a la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Púbica 95
2.2.7.3. El recurso judicial contra la calificación 95
2.2.8. El procedimiento inmatriculador 96
2.2.8.1. Procedimientos inmatriculadores 99
2.2.8.2. Otras modalidades de inmatriculación 102
2.2.9. La inscripción y otros asientos 102
2.2.9.1. El asiento de inmatriculación 103
2.2.9.2. El asiento de inscripción 104
2.2.9.3. La anotación preventiva 104
2.2.9.4. La nota marginal 105
2.2.9.5. El asiento de cancelación 105
2.2.9.6. Inexactitud, nulidad y rectificación 107
2.2.10. La base gráfica registral y sus efectos jurídicos 107
2.3. Derecho administrativo 110
2.3.1. Derecho urbanístico 110
2.3.1.1. Régimen urbanístico del suelo 111
2.3.1.2. El planeamiento urbanístico 114
2.3.1.3. La gestión urbanística 119
2.3.2. Derecho catastral 123
2.3.2.1. Descripción, historia y finalidad del Catastro 124
2.3.2.2. El Catastro y la delimitación inmobiliaria 126
2.3.2.3. La subsanación de discrepancias catastrales 128
2.3.3. El patrimonio de las Administraciones Públicas 129
2.3.3.1. Régimen jurídico 129
2.3.3.2. Principios generales del dominio público 130
2.3.3.3. Protección del Patrimonio de las Administraciones Pú-
blicas 131
2.3.3.4. Dominio público marítimo-terrestre 137
2.3.3.5. El dominio público hidráulico 145
2.3.3.6. El monte público 152
2.3.3.7. Las vías de comunicación 157
2.3.3.8. Las minas 180
2.3.4. La concentración parcelaria y la unidad mínima de cultivo 183
2.3.4.1. Marco jurídico 184
2.3.4.2. El procedimiento de concentración parcelaria 185
2.3.5. Los límites jurisdiccionales 186
2.3.5.1. Marco legal 188
2.3.5.2. Inscripción 189
2.3.6. La cartografía oficial 192
2.4. Derecho procesal civil 196
2.4.1. Ley de Enjuiciamiento Civil 196
2.4.2. Ley de Jurisdicción Voluntaria 196
2.4.2.1. Expediente de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad 197
2.4.2.2. La conciliación 197
3. ASPECTOS TÉCNICOS 201
3.1. Fundamentos geodésicos y cartográficos 202
3.1.1. La forma de la Tierra 202
3.1.1.1. El Geoide 202
3.1.1.2. El elipsoide 204
3.1.1.3. La influencia de la gravedad 205
3.1.1.4. Mareas 206
3.1.1.5. Tectónica de placas 208
3.1.2. El movimiento de la Tierra 209
3.1.2.1. Traslación 209
3.1.2.2. Rotación 210
3.1.2.3. Precesión y Nutación 210
3.1.2.4. Movimiento del Polo 212
3.1.3. Sistemas de referencia 214
3.1.3.1. ETRS89 216
3.1.4. Marcos de referencia. ETRF89 216
3.1.5. Sistemas de coordenadas 217
3.1.6. Proyecciones Cartográficas 218
3.1.6.1. La proyección UTM 219
3.2. Fundamentos de los GNSS 221
3.2.1. Introducción al GNSS 221
3.2.1.1. Componentes de los GNSS 222
3.2.1.2. Posicionamiento GNSS 224
3.2.2. Metodologías GNSS 226
3.2.2.1. Posicionamiento absoluto 227
3.2.2.2. Posicionamiento relativo 228
3.2.3. Precisiones GNSS 228
3.2.3.1. Posicionamiento absoluto 229
3.2.3.2. Posicionamiento diferencial 230
3.2.3.3. Estático relativo 241
3.3. Fundamentos de Topografía Clásica 243
3.3.1. Elementos topográficos en el plano horizontal 245
3.3.1.1. Ángulos horizontales y verticales. El azimut 245
3.3.1.2. Distancias 246
3.3.1.3. Cálculo de coordenadas 247
3.3.2. Medición de ángulos y distancias. Instrumentos topográficos 248
3.3.2.1. Instrumentos de medida de ángulos. El teodolito 248
3.3.2.2. Instrumentos de medidas de ángulos y distancias. La estación total 252
3.3.3. Métodos topográficos 253
3.3.3.1. Conceptos básicos sobre los errores 254
3.3.3.2. La radiación 256
3.3.3.3. La poligonación o itinerario 258
3.4. Obtención de las coordenadas georreferenciadas 261
3.4.1. Red Geodésica Nacional 261
3.4.1.1. Red clásica monumentada (REGENTE) 261
3.4.1.2. Red de estaciones permanentes GNSS 262
3.4.2. Elección de la metodología y el instrumental 263
3.4.2.1. Factores limitantes a la hora de georreferenciar 264
3.4.2.2. Metodología recomendable según las condiciones 266
4. FUENTES DE INFORMACIÓN 269
4.1. Información del Registro de la Propiedad 269
4.2. Información catastral 273
4.2.1. Certificaciones catastrales 274
4.2.1.1. Certificaciones Literales 274
4.2.1.2. Certificaciones descriptivas y gráficas 275
4.2.2. Ortofotos aéreas digitales 277
4.2.3. Cartografía catastral urbana 277
4.2.4. Cartografía catastral rústica 278
4.2.5. Información alfanumérica 278
4.2.6. Redes Topo-Geodésicas catastrales 278
4.2.7. Cartografía histórica catastral 279
4.2.7.1. Hojas kilométricas 279
4.2.7.2. Cédulas Catastrales 280
4.2.7.3. Avance catastral 281
4.2.7.4. Catastro Topográfico Parcelario 283
4.2.7.5 Fotografía aérea retintada 284
4.2.7.6. Catastro sobre ortofotos 285
4.2.7.7. Cartografía de concentraciones parcelarias 285
4.2.7.8. Planos catastrales realizados entre los años 1980 y 1990 286
4.2.7.9. Implantación 286
3.2.7.10. Primeras revisiones de urbana 287
4.3. Fotografía y ortofotografía aérea. Imágenes de satélite 288
4.3.1. Fotogramas digitales de los vuelos PNOA 288
4.3.2. Mosaicos y ortofotos del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea
(PNOA) 289
4.3.3. Fotogramas históricos 289
4.3.4. Imágenes multiespectrales y pancromáticas de satélite 294
4.4. Datos cartográficos actuales 295
4.5. Cartografía histórica 296
4.5.1. Minutas y primeras ediciones del Mapa Topográfico Nacional 297
4.5.2. Planos de poblaciones y edificios 300
4.6. Cartografía urbanística, territorial y de inventarios 301
5. ESCENARIO NO CONTENCIOSO. SEGURIDAD JURÍDICA
PREVENTIVA 303
5.1. El deslinde 303
5.1.1. Deslinde privado 304
5.1.2. Deslinde notarial 307
5.1.3. Deslinde registral 309
5.1.4. Deslinde por procedimiento de jurisdicción voluntaria 312
5.1.5. Deslinde administrativo 314
5.2. Coordinación entre Registro, Catastro y el Límite Legal de la Propiedad 314
5.2.1. Procedimientos de coordinación 317
5.2.1.1. Procedimiento registral 317
5.2.1.2. Procedimiento notarial 318
5.2.1.3. Procedimiento catastral y registral 319
5.2.2. La representación gráfica alternativa 320
5.2.2.1. Representación gráfica alternativa suscrita por Técnico Competente 321
5.2.2.2. Representación gráfica alternativa aprobada por la Administración 324
5.2.2.3. El fichero GML de fincas y parcelas 324
5.2.2.4. La validación gráfica catastral 329
5.2.3. Efectos de la coordinación 334
5.3. La inscripción de construcciones, plantaciones o instalaciones 336
5.3.1. El fichero GML de construcciones 338
5.4. La recuperación y mejora geométrica jurisdiccional 343
5.4.1. Obtención de la documentación de partida 343
5.4.2. Materialización sobre el terreno de las líneas límite 346
5.4.3. Validación jurídica de la nueva geometría 346
5.4.4. Actualización en el Registro Central de Cartografía y en el Regis-
tro de Entidades Locales 347
6. ESCENARIO CONTENCIOSO 349
6.1. Procedimientos extrajudiciales 349
6.1.1. Conciliación 350
6.1.1.1. Procedimiento regulado en la Ley de Jurisdicción Vo-
luntaria 351
6.1.1.2. La conciliación registral 352
6.1.1.3. La conciliación notarial 353
6.1.2. Mediación 353
6.1.2.1 Consideraciones generales 355
6.1.2.2. El mediador 356
6.1.2.3. El procedimiento de mediación 357
6.1.2.4. El acuerdo de mediación 359
6.1.3. Arbitraje 360
6.2. Procedimientos judiciales 361
6.2.1. La valoración del dictamen pericial en delimitación inmobiliaria 362
6.2.1.1. Cualificación profesional y adecuación del perfil técni-
co idóneo a los hechos Juzgados 363
6.2.1.2. Calidad en la documentación y datos previos recaba-
dos y observados 364
6.2.1.3. Visita al inmueble por parte del Perito 365
6.2.1.4. Metodología y operaciones técnicas practicadas 366
6.2.1.5. Empleo de los instrumentos técnicos idóneos 366
6.2.1.6. Contundencia de las conclusiones del dictamen y la intervención oral 367
6.2.1.7. Coincidencia o contradicción de los dictámenes peri-
ciales 368
6.2.2. La pericia de la delimitación inmobiliaria 369
6.3. Acciones contenciosas de protección de los derechos reales 371
6.3.1. Acción de retener o recobrar la posesión 371
6.3.2. Acción reivindicatoria 372
6.3.3. Acción de deslinde 373
6.3.4. Acción declarativa de dominio 373
6.3.5. Acción confesoria o negatoria 374
6.3.6. La acción publiciana 375
6.3.7. La acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria 375
7. ESQUEMA GENERAL DE LA CASUÍSTICA EN DELIMITA-
CIÓN INMOBILIARIA 379
8. BIBLIOGRAFÍA 383
9. GLOSARIO DE SIGLAS 389