Sinopsis

El déficit habitacional es un problema compartido por todos los países, a lo que ha contribuido sobremanera la crisis financiera mundial de 2007 y la crisis del COVID-19 en 2020. En la República Dominicana dicho déficit supera los dos millones de viviendas tanto en aspectos cualitativos como cuantitativos. Una situación que se atribuye, principalmente, a los altos niveles de pobreza, los bajos salarios, los obstáculos a la financiación hipotecaria, la cultura de la vivienda en propiedad como única alternativa y las deficientes políticas de vivienda que afectan a la población. La presente obra se adentra a revisar el contexto actual del déficit habitacional que afecta al país, seguido del marco legal y el tratamiento fiscal en que se desarrollan las inversiones inmobiliarias locales y extranjeras, deteniéndose a estudiar la figura del fideicomiso inmobiliario como instrumento de inversión colectiva. Así, por una parte, resulta fundamental la reforma de la Ley 189-11, para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso. Una norma orientada a dinamizar el mercado financiero y el sector inmobiliario que, además, busca incentivar la participación privada en la solución del problema de la vivienda e introduce nuevos instrumentos para la captación de recursos destinados a la misma, como el fideicomiso inmobiliario, del que cabe destacar su versatilidad y seguridad. No obstante, desde una perspectiva temporal y comparada, este trabajo aporta puntos importantes a revisar para su desarrollo efectivo como instrumento capaz de mitigar el déficit habitacional que afecta al país. Por otra parte, el libro analiza, además, la falta de políticas activas de captación de inversión extranjera dirigida a la solución del déficit habitacional dominicano, así como la necesidad de impulsar fideicomisos inmobiliarios dedicados al alquiler, al alquiler con opción de compra u otras formas de tenencias intermedias, como instrumentos de inversión privada nacional o extranjera (directa e indirecta) y medio de acceso a la vivienda digna. Finalmente, se defiende que es necesaria una regulación ad hoc de los fideicomisos dedicados al mercado inmobiliario de alquiler (REIT dominicanos) que garanticen una inversión mínima en viviendas asequibles.

Índice

Abreviaturas 12
La autora 17
Agradecimientos 19
Prólogo 21
Introducción 23
Capítulo I
El déficit habitacional en la República Dominicana
1. Relación histórica 31
2. La carencia habitacional en la República Dominicana 39
2.1. Déficit habitacional 44
2.1.1. Déficit cualitativo 46
2.1.2. Déficit cuantitativo 50
3. Pobreza, hacinamiento e informalidad urbana 53
4. La vivienda digna como derecho humano 62
5. Principales problemáticas del acceso a la vivienda 79
5.1. Oferta y demanda de la vivienda de bajo costo 85
5.2. El alquiler como medio alternativo 89
5.3. Intervención estatal, subsidios para el desarrollo inmobiliario y adquisición de viviendas económicas 103
6. El acceso a la vivienda a través de la financiación hipotecaria en la República Dominicana 109
6.1. Las problemáticas de acceso a la financiación hipotecaria 125
6.2. Retos y oportunidades de la financiación hipotecaria 127
6.3. El ahorro programado para la adquisición de vivienda 131
7. Marco jurídico e impositivo de la propiedad inmobiliaria 136
7.1. Registro de la propiedad 136
7.2. Seguridad jurídica inmobiliaria 139
7.3. Impuesto al Patrimonio Inmobiliario 142
8. Recapitulaciones 144
Capítulo II
La inversión inmobiliaria extranjera como vía para mitigar el déficit habitacional
1. Aspectos generales 149
1.1. La importancia de la participación extranjera en un sistema globalizado y competitivo 149
1.2. La alianza de los sectores público y privado en las inversiones inmobiliarias extranjeras 154
2. Inversión inmobiliaria 160
2.1. Concepto de inversión extranjera 160
2.1.1. Inversión extranjera directa 165
2.1.2. Inversión extranjera indirecta 169
2.2. El inversor extranjero 170
2.2.1. Persona física 171
2.2.2. Persona jurídica 173
2.3. La inversión inmobiliaria considerada como inversión extranjera directa e indirecta 176
2.4. Atractivos e incentivos para la inversión inmobiliaria extranjera 181
2.5. Seguridad jurídica que ofrece el fideicomiso a la inversión inmobiliaria 187
3. Modalidades de inversión inmobiliaria 191
3.1. Sociedades mercantiles 192
3.2. Fondos inmobiliarios 193
3.2.1. Fondos inmobiliarios abiertos 195
3.2.2. Fondos inmobiliario cerrados 196
3.3. Fideicomisos inmobiliarios 196
3.4. Deudas hipotecarias 197
4. Principales medios de protección de la inversión inmobiliaria extranjera en la República Dominicana 199
4.1. Marco normativo interno en materia de inversión extranjera 199
4.2. Marco normativo externo en materia de inversión extranjera 207
4.3. Riesgos a los que se expone el Estado receptor de inversiones inmobiliarias extranjeras 223
4.4. Garantías mínimas recíprocas que procuran los Tratados Bilaterales de Inversión (BIT) 231
4.4.1. Obligaciones de los inversores extranjeros 238
4.4.2. Derechos del Estado receptor de la inversión 242
4.4.3. Prohibición de expropiación de la inversión extranjera y su relación con las inversiones inmobiliarias 243
5. Marco jurídico fiscal de las inversiones extranjeras 249
5.1. Exenciones y obligaciones fiscales de la inversión inmobiliaria 249
5.2. La doble imposición fiscal de las inversiones inmobiliarias extranjeras 251
6. Recapitulaciones 264
Capítulo III
El fideicomiso latinoamericano desde la legislación dominicana
1. Antecedentes históricos 268
1.1. Reseña histórica de la figura jurídica del fideicomiso 268
1.2. Nacimiento y evolución del fideicomiso en América Latina 278
2. Aspectos jurídicos generales del fideicomiso latinoamericano 289
2.1. El fideicomiso: concepto y naturaleza jurídica 289
2.2. Contrato o acto de constitución de fideicomiso 294
2.2.1. Formalidades de constitución y registro 298
2.2.2. Objeto y finalidad 301
2.2.3. Sujetos, derechos y obligaciones 302
2.2.3.1. Fideicomitente o fiduciante 303
2.2.3.2. Fiduciario 304
2.2.3.3. Beneficiario o fideicomisario 308
2.2.3.4. Comité técnico u organismo equivalente 311
2.3. Clasificación 312
2.4. Modalidades 314
2.4.1. El fideicomiso de planificación sucesoral 314
2.4.2. El fideicomiso de garantía 315
2.4.3. Los fideicomisos culturales, filantrópicos y educativos 316
2.4.4. El fideicomiso de oferta pública de valores y productos 317
2.4.5. El fideicomiso de inversión 318
2.4.6. Fideicomiso público 320
2.4.7. El fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario 322
2.4.8. Otras modalidades de fideicomiso 323
2.5. Funcionamiento 323
2.6. Características del fideicomiso 324
2.6.1. El patrimonio fideicomitido, afectado o separado 325
2.6.2. Efectos jurídicos, autonomía de la voluntad, personalidad fiscal no jurídica 333
2.7. Ventajas del fideicomiso para la estructuración de inversiones inmobiliarias frente a otras instituciones jurídicas: compraventa, mandato, depósito, hipoteca y sociedades mercantiles 335
2.8. Los acreedores y el fideicomiso 341
2.9. Término o extinción 347
3. Recapitulaciones 348
Capítulo IV
El fideicomiso inmobiliario como instrumento de inversión extranjera y medio de acceso a la vivienda
1. El fideicomiso inmobiliario 355
1.1. Desarrollo del fideicomiso inmobiliario 357
1.2. Partes intervinientes en el fideicomiso inmobiliario 374
2. Los fideicomisos inmobiliarios de desarrollo de proyectos de bajo costo y sus beneficios o aportes a la reducción del déficit habitacional dominicano 377
3. Proyectos inmobiliarios de impacto socio económico a través de fideicomiso inmobiliario y alianzas público-privadas 381
3.1. Caso de estudio: análisis del proyecto inmobiliario Ciudad Juan Bosch 383
4. Tratamiento impositivo e incentivos fiscales del fideicomiso inmobiliario 389
5. El fideicomiso inmobiliario y su atractivo a la inversión extranjera 395
5.1. Los Real Estate Investment Trust (REIT) 399
5.2. Fideicomiso de Infraestructura e Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) 403
5.3. Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS) 407
5.4. Fideicomisos Inmobiliarios de Oferta Pública (FOP) 413
6. Recapitulaciones 416
Capítulo V
Propuesta de incentivo a la inversión inmobiliaria extranjera a través del fideicomiso inmobiliario
1. Planteamiento de la propuesta 419
2. Fomento de la inversión inmobiliaria extranjera en viviendas de bajo costo 430
2.1. Estructura 430
2.2. Objetivos y finalidad 440
2.3. Localización física 442
2.4. Población 447
2.5. Características 453
2.6. Funcionamiento 455
2.7. Recursos: humanos, económicos y financieros 457
2.8. Rentabilidad 460
3. Incentivo a la inversión inmobiliaria extranjera en proyectos habitacionales de bajo costo 461
4. Fideicomiso inmobiliario de capital extranjero para venta y arrendamiento de unidades habitacionales 470
5. Requerimientos para el aprovechamiento de los incentivos fiscales a la inversión extranjera en el sector inmobiliario 483
5.1. Elementos condicionales 483
5.2. Beneficios públicos, privados, políticos, económicos y sociales 490
5.3. Promoción del proyecto en el sector privado internacional 493
6. Implementación 493
6.1. Dirección del proyecto 493
6.2. Plazo previsto para la ejecución 495
6.3. Identificación de los factores externos requeridos previo a la ejecución 495
7. Recapitulaciones 497
Reflexiones finales 501
Bibliografía 509