Sinopsis

Las situaciones en las que existe comunidad de bienes o de derechos siempre se han caracterizado por su especial conflictividad fundamentalmente en los aspectos que implican actos dispositivos.
Habida cuenta de la escasa regulación normativa que ofrece el ordenamiento jurídico español para resolver los casos de proindivisión, ello ha provocado que las respuestas a muchas de las dudas que surgen deban ser solventadas a la luz de la interpretación de la doctrina jurisprudencial o, en su caso, de la emitida por la DGSJFP, haciendo especialmente relevante e interesante el estudio del tratamiento casuístico de los distintos contextos comunitarios.
Los participantes en esta obra, más de treinta teóricos y prácticos que desempeñan su actividad en el ámbito del Derecho, ofrecen en esta segunda edición un planteamiento actualizado y revisado de los problemas más habituales que se generan en régimen de comunidad, analizados desde la práctica judicial, notarial y registral, junto a su correspondiente aportación doctrinal, con el propósito de presentar al lector un estudio exhaustivo que le sirva de orientación para resolver las dificultades que le aparezcan en su quehacer diario y ofrecer al mismo tiempo una exposición de los criterios adoptados en los distintos territorios autonómicos que cuentan con una regulación propia sobre la materia.

Índice

ABREVIATURAS 31
PRÓLOGO 33
Agustín Luna Serrano
I. PARTE GENERAL
Concepto de comunidad 57
María Teresa Martín Morón
I. IDEAS GENERALES: TITULARIDAD DEL DERECHO SUBJETIVO. COTITULARIDAD 57
II. COMUNIDAD 58
1. Concepto 60
2. Características 63
III. NATURALEZA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD DE BIENES 64
IV. CLASES DE COMUNIDAD 67
1. La comunidad romana o por cuotas 67
2. La comunidad germánica 68
V. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES 72
1. Principio de autonomía privada 72
2. Principio de proporcionalidad 72
3. Principio de las mayorías o democrático 73
4. Principio de libertad individual 73
VI. ESTRUCTURA DE LA COMUNIDAD DE BIENES: SUJETOS Y OBJETO 74
1. Sujetos de la comunidad 74
2. Objeto de la comunidad 75
VII. CONSTITUCIÓN DE LA COMUNIDAD 76
1. Comunidad de origen legal 76
2. Comunidad de origen convencional o voluntaria 76
VIII. COMUNIDAD Y SOCIEDAD. DISTINCIÓN 78
Diferencias entre sociedad y comunidad 83
Ascensión Leciñena Ibarra
I. MARCO JURÍDICO EN EL QUE LA DIFERENCIACIÓN ENTRE SOCIEDAD Y COMUNIDAD ENCUENTRA SU SIGNIFICADO 83
II. SOCIEDAD Y COMUNIDAD: DOS INSTITUCIONES COMPATIBLES EX ART. 1669 CC 87
1. Importancia de las técnicas contractuales en el reconocimiento de la falta de personalidad jurídica de las sociedades internas 87
2. La identidad societaria de estas organizaciones en el marco jurídico compartido con la comunidad de bienes 92
3. Contrato de sociedad y régimen legal de la comunidad. Un conjunto normativo que se complementa en la ordenación jurídica de las sociedades internas 97
Condominio y comunidad de bienes 109
María Elena Cobas Cobiella
I. INTRODUCIENDO LA CUESTIÓN 109
II. MARCO CONCEPTUAL DE LA COMUNIDAD DE BIENES Y DEL CONDOMINIO 110
1. Concepto de la comunidad de bienes y el condominio 110
2. Objeto de la comunidad de bienes y el condominio 113
3. Presupuestos o requisitos de existencia de la comunidad de bienes y del condominio 116
4. Principios rectores que informan la comunidad de bienes y el condominio 120
5. Ideas preliminares acerca de la regulación en el CC de la comunidad de bienes 122
6. Supletoriedad y sistema de fuentes de la comunidad de bienes 125
7. Normas imperativas y dispositivas en orden a la comunidad de bienes y el condominio 128
8. Naturaleza jurídica de la comunidad de bienes y del condominio. Puntos de vista 130
9. Notas que identifican y diferencian la comunidad de bienes y el condominio 135
La usucapión en la comunidad de bienes 139
Josefina Alventosa del Río
I. CONSIDERACIONES PRELIMINARES 139
II. USUCAPIÓN A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE BIENES 143
1. Diversos supuestos de usucapión a favor de la comunidad de bienes 143
2. La influencia de la buena y de la mala fe de los comuneros en la consumación de la usucapión a favor de la comunidad de bienes 147
III. USUCAPIÓN EN CONTRA DE LA COMUNIDAD DE BIENES 149
1. Usucapión realizada por un comunero en contra de la comunidad de bienes 149
2. Usucapión realizada por un tercero en contra de la comunidad de bienes 167
3. La interrupción de la usucapión por los condueños 170
IV. USUCAPIÓN DE CUOTA INDIVISA 172
El retracto de comuneros: perfiles dogmáticos y cuestiones litigiosas 175
Mª Dolores Mas Badía
I. PRESUPUESTOS PRELIMINARES 175
II. LA FINALIDAD DEL RETRACTO DE COMUNEROS 179
1. Determinación de la finalidad del retracto de comuneros 179
2. La finalidad del retracto de comuneros como criterio rector de la interpretación y aplicación de las normas que lo regulan 184
III. ELEMENTOS INTEGRANTES DEL SUPUESTO DE HECHO: REQUISITOS DEL RETRACTO DE COMUNEROS 188
1. La situación de comunidad 188
2. La enajenación de cuota como presupuesto del retracto de comuneros 195
3. Actos o negocios que facultan para el ejercicio del retracto de comuneros 195
4. La necesidad de que el negocio transmisivo se haya perfeccionado, sea válido y esté consumado para que pueda ejercitarse el retracto 199
5. Sujetos 213
6. Objeto del retracto 221
IV. EJERCICIO Y EFECTOS DEL RETRACTO 222
1. La posibilidad de ejercicio extrajudicial del retracto 222
2. Plazo de duración y dies a quo para el ejercicio del retracto 225
3. Reembolsos necesarios para hacer uso del derecho de retracto 229
4. Efectos del retracto 234
5. La extinta prohibición de disponer vinculada al ejercicio del retracto 238
V. CUESTIONES PROCESALES 238
1. Procedimiento y requisitos de procedibilidad 238
2. En especial la obligación de consignar el precio 240
VI. CONCURRENCIA DE SUJETOS CON DERECHO DE RETRACTO 251
1. Concurrencia de comuneros en el ejercicio del retracto 251
2. Colisión con derechos legales de adquisición preferente de distinta naturaleza 252
El retracto de comuneros: perspectiva jurisprudencial 257
Manuel José López Orellana
I. CONSIDERACIONES GENERALES 257
1. Concepto y características. Interpretación restrictiva 257
2. Finalidad 259
3. Figuras afines. Retracto convencional. Tanteo 260
II. NORMATIVA APLICABLE 260
1. Régimen general 260
2. Otros retractos legales 261
III. EXIGENCIAS SUSTANTIVAS 264
1. Presupuestos objetivos: régimen de copropiedad. Cosas muebles e inmuebles. Exclusión de la propiedad horizontal. Inscripción registral 264
2. Presupuestos subjetivos: retrayente copropietario y comprador extraño 265
3. Negocio jurídico. Cuotas. Simulación 266
4. Plazo de ejercicio. Caducidad de la acción. Cómputo. Acto de conciliación 269
5. Conocimiento completo, cumplido y cabal 276
6. Reembolsos 277
7. Preferencias 280
IV. PARTICULARIDADES PROCESALES 281
1. Clase de juicio 281
2. Competencia territorial 282
3. Presupuestos procesales: principio de prueba del título y consignación del precio 282
4. Legitimación activa y pasiva. Compradores sucesivos 288
Venta de la cosa común realizada por uno solo de los comuneros sin el consentimiento de los demás 291
Mª Luisa Atienza Navarro
I. Consideraciones generales 291
II. Tesis tradicional: la aplicación del art. 397 CC a la venta de la cosa común 293
1. Planteamiento de la tesis tradicional 293
2. Consecuencias de la aplicación del art. 397 CC a la venta de la cosa común 295
3. Revisión crítica de la tesis tradicional 298
III. Superación de la tesis tradicional: la validez de la venta de la cosa común realizada por uno solo de los comuneros sin el consentimiento de los demás 302
1. La aplicación del régimen de la venta de cosa ajena a la realizada por uno solo de los comuneros 302
2. Peculiaridades de la aplicación del régimen de la venta de cosa ajena a la venta de la cosa común 306
La moderna configuración de la venta de cosa común 313
Raquel Guillén Catalán
I. CONSIDERACIONES PRELIMINARES 313
II. LA NULIDAD DE LA VENTA DE COSA COMÚN 315
III. LA VALIDEZ DE LA VENTA DE COSA COMÚN 318
1. Presupuestos 318
2. Eficacia real del acto dispositivo 324
3. La protección jurídica del comprador y los terceros 327
IV. MENCIÓN A LA ACTUACIÓN DEL COMUNERO VENDEDOR COMO “FALSUS PROCURATOR” 330
V. SUCINTA REFERENCIA A LA DISPOSICIÓN AISLADA DE UN COMUNERO EN LA COMUNIDAD HEREDITARIA Y EN LA SOCIEDAD DE GANANCIALES 331
VI. CONCLUSIÓN 334
La acción de división en la comunidad de bienes. Análisis de los arts. 400 a 406 CC 341
María José Reyes López
I. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN 341
II. SIGNIFICADO DE LA ACCIÓN DE DIVISIÓN EN EL CC 343
1. Caracteres del derecho de división 345
2. Requisitos para el ejercicio de la acción 347
3. Capacidad 348
4. Legitimación activa 350
5. Legitimación pasiva 356
6. Límites a la facultad de pedir la división de la cosa 357
III. EXCLUSIÓN DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DIVISIÓN. LOS ARTS. 401 Y 404 CC 365
1. La indivisión por resultar inútil para el destino de la cosa común 367
2. La aplicación a situaciones de comunidad del régimen de la propiedad horizontal de hecho. El art. 401.2 CC 368
3. El art. 404 CC 370
IV. A MODO DE CONCLUSIÓN 375
II. COMUNIDAD DE BIENES EN EL RÉGIMEN ECONÓMICO DEL MATRIMONIO
La comunidad de bienes y el régimen económico matrimonial 381
María Emilia Adán García
I. INTRODUCCIÓN 381
II. LA COEXISTENCIA DE DIVERSAS MASAS PATRIMONIALES 385
1. La comunidad ordinaria 386
2. La comunidad germánica 388
3. Relaciones entre masas patrimoniales: La vivienda habitual 395
III. ESPECIALIDADES FRENTE A LOS ACREEDORES 397
1. La anotación preventiva de embargo 397
2. La hipoteca 400
IV. LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD 401
1. La liquidación de las comunidades germánicas 401
2. La extinción de las comunidades romanas 401
3. Algunos supuestos especiales 402
V. CONCLUSIÓN 404
Gananciales: aspectos prácticos 405
Luis Fernández Santana
I. INTRODUCCIÓN 405
II. ANTES DE COMENZAR EL RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES 406
1. Sociedad de gananciales “de facto” 406
2. Régimen fiscal 407
III. CELEBRACIÓN DE MATRIMONIO Y COMIENZO DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES 408
1. Negocios jurídicos sobre alteración del carácter privativo ó ganancial de bienes en sociedad de gananciales 409
IV. DURANTE LA VIGENCIA DEL RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES 414
1. Actos de administración ordinaria 415
2. Actos de administración extraordinaria 418
3. Modificaciones hipotecarias 421
4. Obras Nuevas 423
5. Disolución de condominio 427
6. Actos de disposición 430
V. AL FINALIZAR LA SOCIEDAD DE GANANCIALES 432
1. Disolución de gananciales por muerte de un cónyuge 433
2. Disolución de gananciales por nulidad del matrimonio, separación o divorcio 434
3. Disolución de gananciales por cambio de régimen económico matrimonial 435
Uniones de hecho y comunidad de bienes 437
José Ramón de Verda y Beamonte
Pedro Chaparro Matamoros
I. Consideraciones preliminares 437
II. Los pactos previos tendentes a determinar las consecuencias económicas de la disolución 439
III. La inaplicación a las uniones de hecho de las normas relativas a la sociedad de gananciales 442
IV. La constitución tácita de una comunidad sobre bienes concretos, en particular, sobre la vivienda familiar 445
1. Pagos realizados con cargo a cuentas conjuntas 446
2. Pagos realizados con cargo cuentas de titularidad individual (posible existencia de fiducia) 448
3. Atribución voluntaria de carácter común, con independencia de la propiedad del dinero empleado para la adquisición de la vivienda 451
V. La constitución tácita de una sociedad irregular de ganancias 453
VI. La constitución tácita de una comunidad de bienes en relación con el desarrollo de una actividad empresarial o profesional 457
VII. El principio de prohibición del enriquecimiento injusto como cláusula de cierre 458
III. COTITULARIDAD HEREDITARIA
La comunidad hereditaria 465
Gonzalo Caruana Font De Mora
I. ORIGEN Y DEFINICIÓN 465
II. DISTINCIÓN CON FIGURAS AFINES 468
III. NATURALEZA JURÍDICA Y CARACTERES 469
IV. REGULACIÓN LEGAL 472
V. POSICIÓN DE LOS COHEREDEROS 473
1. Posesión de los bienes hereditarios 473
2. Uso de los bienes hereditarios 475
3. Disfrute de los bienes hereditarios 477
4. Actos de disposición 479
VI. RESPONSABILIDAD DE LOS COHEREDEROS 485
1. Deudas del causante 485
2. Gastos de los bienes del caudal hereditario 487
3. Acreedores de los herederos 487
VII. ADMINISTRACIÓN DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA 487
VIII. EXTINCIÓN 488
Algunas consideraciones sobre la comunidad hereditaria 491
Eduardo Llagaria Vidal
I. INTRODUCCIÓN 491
II. CLASES DE COMUNIDAD 492
1. Introducción 492
2. Comunidades con base real 492
3. Comunidades con base personal 496
4. La comunidad hereditaria 500
III. LA SUCESIÓN 500
1. La persona física 500
2. El patrimonio 500
3. La sucesión 501
4. El caudal relicto 501
5. El sucesor 502
6. Titulares de la comunidad hereditaria 504
7. Comunidad hereditaria y comunidad postganancial 505
8. Administración de la comunidad 505
9. Disposición de un bien de la comunidad hereditaria 506
10. Prohibición de división 507
11. Responsabilidad de los integrantes de la comunidad hereditaria 508
12. Aportación a una sociedad 510
13. Partición no formal 510
IV. CESIÓN DE CUOTAS Y DERECHO DE RETRACTO 511
1. Introducción 511
2. Cesión de cuotas 512
3. Retracto de coherederos 513
4. Legitimarios 514
5. Legatarios de parte alícuota 515
6. Comunidad hereditaria 515
7. Legatarios 516
V. LA CESIÓN DE UNA COSA POR UN SOLO COMUNERO 517
1. Introducción 517
2. Reglas generales 517

3. Reglas particulares 518
VI. REALIZACIÓN DE LA PARTICIÓN 519
VII. EMBARGO POR ACREEDORES 520
1. Introducción 520
2. Embargo de bienes de la comunidad hereditaria 520
VIII. CUESTIONES SUELTAS 522
1. El valor de los bienes 522
2. Formas interesantes de dividir 523
3. El engañador que se equivocó 523
4. El caso al que no encontré solución 523
IV. COTITULARIDAD NAVAL
El condominio naval 527
Purificación Martorell Zulueta
I. INTRODUCCIÓN 527
II. EL CONDOMINIO NAVAL DESDE LA PERSPECTIVA DOCTRINAL. CÓDIGO DE COMERCIO DE 1885 528
1. La evolución histórica como punto de partida para la comprensión de la regulación del condominio naval en el Código de Comercio 529
2. La regulación del condominio naval en el Código de 1885 530
3. La debatida cuestión de su naturaleza jurídica y la identificación de las situaciones de condominio naval 532
4. Características del condominio naval y diferencias respecto del condominio ordinario 536
5. Constitución, funcionalidad y extinción del condominio naval 536
6. Régimen de responsabilidad 542
III. EL CONDOMINIO NAVAL EN LAS RESOLUCIONES DE LOS TRIBUNALES 545
IV. REGULACIÓN DE LA INSTITUCIÓN EN LA VIGENTE LEY DE NAVEGACIÓN MARÍTIMA 551
V. REFLEXIONES FINALES 555
V. COTITULARIDAD DE BIENES INMATERIALES
La comunidad de bienes en el ámbito de la propiedad intelectual 559
Enric Bataller i Ruiz
I. PLANTEAMIENTO GENERAL 559
II. LA CONCURRENCIA DE SUJETOS EN LA AUTORÍA 560
1. La obra en colaboración 563
2. La obra colectiva 571
3. La obra compuesta e independiente 576
III. ¿CABE LA COMUNIDAD DE BIENES EN LOS DERECHOS CONEXOS O AFINES AL DERECHO DE AUTOR? 578
La cotitularidad de los bienes inmateriales 583
Tomás Vázquez Lépinette
I. INTRODUCCIÓN 583
II. EXCURSO. LA MODALIZACIÓN DE LA COTITULARIDAD SOBRE LOS BIENES INMATERIALES. EN ESPECIAL, LOS CONTRATOS DE INVESTIGACIÓN COLABORATIVA 585
1. Introducción 585
2. Los contratos de investigación colaborativa 585
III. EL NACIMIENTO DE LA COTITULARIDAD SOBRE LOS BIENES INMATERIALES 590
1. El nacimiento de las cotitularidades: cotitularidades originarias y cotitularidades derivadas 590
IV. LOS ACTOS DE ADMINISTRACIÓN DE LA COTITULARIDAD 595
1. Introducción 595
2. La fijación de cuota 596
3. La administración del bien inmaterial común: El principio mayoritario 598
4. La administración del bien inmaterial común (sigue): En especial, la concesión de licencias de explotación 599
V. LOS DERECHOS DE LOS COMUNEROS RESPECTO DE SU CUOTA 600
1. Los derechos individuales de cada comunero en la cotitularidad de bienes inmateriales 600
2. El derecho de disposición de cada comunero sobre su cuota individual 600
3. El derecho de uso y explotación de cada comunero sobre el bien inmaterial común 602
4. La facultad individual de conservación de los bienes inmateriales 604
VI. LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE EL BIEN INMATERIAL COMÚN 605
1. Introducción 605
2. Los actos de disposición jurídica sobre el bien inmaterial común 606
VII. LA TERMINACIÓN DE LA COTITULARIDAD DE BIENES INMATERIALES 607
1. Introducción 607
2. El cese de la situación de indivisión. Especial referencia al pacto de indivisión 608
3. Las otras formas de terminación de la cotitularidad 609
VI. ASPECTOS REGISTRALES
La comunidad de bienes inmuebles y el Registro de la Propiedad. Aspectos generales 613
Juan M. Llopis Giner
I. INTRODUCCIÓN 613

1. Delimitación del tema 613
2. Elementos básicos de la comunidad desde el ámbito registral 615
II. LA TITULARIDAD REGISTRAL Y LA COMUNIDAD DE BIENES 620
1. El titular registral 620
2. Los comuneros como titulares registrales 625
3. El nacimiento de la comunidad y el Registro de la Propiedad: Artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 54 del Reglamento 627
4 La vida de la comunidad y el Registro de la Propiedad 635
5. La extinción de la comunidad 639
La consolidación de la controvertida doctrina de la dgrn sobre la renuncia abdicativa de dominio en la propiedad horizontal: sus consecuencias registrales 643
Javier Avilés García
I. JUSTIFICACIÓN. LA PERSISTENTE DEFLACIÓN DE PRECIOS EN EL ACTUAL MERCADO INMOBILIARIO DE CRISIS ECONÓMICA 644
1. Las dudas que plantea la regulación de los bienes vacantes en nuestro país 646
2. El estrecho vínculo en la doctrina entre los conceptos de abandono, renuncia de derechos y renuncia abdicativa de dominio 651
3. Bases o fundamentos de la doctrina general sobre la renuncia de derechos 654
4. La actual traslación del problema de la renuncia abdicativa de un derecho al ámbito específico del uso exclusivo y temporal de un inmueble por turnos (“multipropiedad”) 659
5. Problemas que plantea la renuncia abdicativa de dominio o uso exclusivo de un inmueble cuando hay un perjuicio a terceros 663
II. LA EFICACIA DE LA RENUNCIA ABDICATIVA DE DERECHOS CONDICIONADA A LA SALVAGUARDA DE LOS INTERESES DE TERCEROS 667
1. Primer postulado doctrinal: el debate de fondo sobre la traslación analógica del modelo asociativo a la del condueño o titular exclusivo del derecho de uso compartido de un inmueble en régimen de propiedad horizontal (“multipropiedad”). Presupuestos doctrinales 675
2. Segundo postulado doctrinal: en la propiedad horizontal no es posible exigir la inscripción de una nueva titularidad simultáneamente a la de renuncia abdicativa de dominio. Prioridad del mecanismo del acrecimiento forzoso al resto de condueños sobre el mecanismo ope legis de los bienes vacantes 684
3. Corolario. Los efectos de la inscripción registral 688
Cotitularidad y parcelación encubierta: problemas urbanísticos y registrales 691
Juan Carlos Ramón Chornet
I. PLANTEAMIENTO: COTITULARIDAD Y PARCELACIÓN 692
1. Precisiones conceptuales 693
2. El control de los asentamientos ilegales: licencia o comunicación fehaciente 696
II. NORMAS URBANÍSTICAS SOBRE COTITULARIDAD Y PARCELACIÓN 697
1. CA de Madrid 698
2. CA de Cataluña 699
3. CA de Valencia 700
4. CA de Andalucía 701
5. Ley estatal del Suelo 704
III. LOS CASOS EXAMINADOS POR LA DGRN (hoy DGSJyFP) 709
1. RR DGRN de 2000 (Comunidad Valenciana): La cotitularidad de uso exclusivo implica parcelación de la finca 709
2. RR DGRN 10 diciembre 2003 y 14 junio 2004 (Madrid): La división horizontal o la asignación de usos privativos dentro de una división horizontal no implica parcelación 714
3. RDGRN 16 julio 2005 (Andalucía): No hay propiedad horizontal, sino división de la finca 718
4. RDGRN 27 enero 2006 (Castilla y León): Hay que entender que no hay propiedad horizontal, sino división de la finca 719
5. RR DGRN 10 octubre 2005 y 15 abril 2013 (Andalucía): La venta de participaciones indivisas no requiere licencia de parcelación 721
6. RDGRN 12 julio 2010 (Andalucía): La venta de una cuota indivisa en circunstancias reveladoras de un desarrollo ilegal 723
7. RDGRN 2 marzo 2012 (Andalucía): Venta de cuota indivisa sin creación de nuevas participaciones 725
8. RDGRN 3 abril 2012 (Baleares): La atribución de usos exclusivos como parcelación, aún sin respaldo específico en la legislación autonómica 727
9. RDGRN 23 enero 2013 (Baleares): La licencia para la modificación de un complejo inmobiliario 732
10. Últimas RRDGR sobre Andalucía 733
IV. BREVE REFLEXIÓN FINAL 734
1. Una reacción proporcionada al riesgo de incumplimiento de la legislación urbanística 734
2. Una clara distinción de supuestos: La prevención de asentamientos ilegales y la reacción ante los hechos consumados 736
Extinción de condominio y Registro de la Propiedad 739
Cristina Carbonell Lloréns
I. CONSIDERACIONES PRELIMINARES 739
1. Clases de extinción: Total o parcial 740
II. NATURALEZA JURÍDICA 743
1. Estudio de los artículos 205 Ley Hipotecaria y 298 Reglamento Hipotecario 743
2. Exigencia de título público de adquisición como título inmatriculador 745

3. Teorías acerca de la naturaleza de la extinción de condominio 745
III. PROBLEMÁTICA DE LOS TÍTULOS ACREDITATIVOS DE LA ADQUISICIÓN PREVIA 748
1. Títulos creados con carácter instrumental 748
2. Posición de la Dirección General de Registros y Notariado y “crítica” a la misma 748
IV. CONCLUSIONES 758
Los actos dispositivos y de administración de los cotitulares y el Registro de la Propiedad. Especial referencia al arrendamiento 759
Germán Rodríguez López
I. Introducción 759
II. derechos y obligaciones de los copartícipes en la cosa común 760
1. Derechos 760
2. Obligaciones 763
III. régimen jurídico aplicable a los actos de administración y disposición sobre la cosa común y privativa 766
1. Contribución a los gastos y participación en beneficios 767
2. Régimen de adopción de acuerdos 769
3. Inscripción de cuotas indivisas 773
IV. ARRENDAMIENTO DE LA COSA POSEÍDA EN COMÚN: RÉGIMEN GENERAL Y RÉGIMEN REGISTRAL 780
La comunidad de bienes y su relación con el Registro Mercantil 787
Laura Cano Zamorano
I. LA COMUNIDAD DE BIENES COMO SUJETO EMPRESARIAL A LA VISTA DE LA JURISPRUDENCIA EN LA MATERIA 787
II. DIFERENCIACIÓN DE FIGURAS AFINES. SU RELACIÓN CON EL REGISTRO MERCANTIL 789
1. Distinción entre comunidad de bienes (stricto sensu) y comunidad de bienes con carácter empresarial 789
2. Distinción entre comunidad de bienes y sociedad. La personalidad jurídica como elemento diferenciador. La denominación atribuida a la figura constituida 790
3. Distinción entre comunidad de bienes entendida como sociedad civil y/o irregular y comunidad de bienes empresarial entendida como sociedad mercantil y/o irregular. Diferencias con el contrato de cuentas en participación 795
III. LA COMUNIDAD DE BIENES CON ACTIVIDAD EMPRESARIAL. CARENCIA DE PERSONALIDAD JURÍDICA. SU RELACIÓN CON EL REGISTRO MERCANTIL COMO SUJETOS SUSCEPTIBLES O NO DE INSCRIPCIÓN 800
IV. LAS COMUNIDADES DE BIENES. LA OBLIGACIÓN DE LEGALIZACIÓN DE LIBROS EN EL REGISTRO MERCANTIL EN RELACIÓN CON LAS MISMAS. ¿SON SUJETOS OBLIGADOS? 806
V. LAS COMUNIDADES DE BIENES. ¿OBLIGADAS A DEPOSITAR CUENTAS ANUALES? 811
Configuración jurídica de la comunidad de garajes 815
Manuel Montánchez Ramos
I. PROBLEMÁTICA DE LA CUESTIÓN 815
1. Problemas desde el punto de vista civil y registral 815
2. Problemas desde el punto de vista urbanístico 821
II. LA REGULACIÓN DE LA COMUNIDAD DE GARAJES 823
1. Evolución histórica y estado actual 823
III. NATURALEZA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD DE GARAJES 826
IV. LA POSIBLE ASIGNACIÓN DE USO A LA CUOTA 828
1. Cuestiones registrales 828
V. MODALIDADES DE CONFIGURACIÓN DENTRO DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 831
1. El garaje como elemento común 831
2. El garaje como anejo de los elementos privativos 831
3. El garaje como elemento procomunal 832
4. El garaje como elemento privativo 832
5. El garaje como una subcomunidad 833
6. Configuración de las plazas de garaje como cuotas indivisas de un local y atribución a cada una de ellas del uso exclusivo y excluyente de una o más plazas 833
VI. LA COMUNIDAD DE GARAJES SIN ASIGNACIÓN A LA CUOTA DE UNA PLAZA DETERMINADA 834
VII. ASPECTOS PROCESALES
Legitimación procesal de la comunidad de bienes 839
Rafael Juan Juan
I. CONSIDERACIONES PRELIMINARES 839
II. LEGITIMACIÓN ACTIVA 841
1. Concepto y configuración 841
2. Constitución de la relación jurídico-procesal 842
3. La intervención de un solo comunero. Requisitos 844
4. ¿Litisconsorcio activo necesario? 850
5. Conclusión 851
III. LEGITIMACIÓN PASIVA 852
1. Concepto y regulación 852
2. Construcción de la relación jurídico-procesal. El litisconsorcio pasivo necesario 856
IV. TRATAMIENTO PROCESAL 860

VIII. ASPECTOS FISCALES
Fiscalidad de las comunidades de bienes 865
María Rosa Navarro Díaz
I. INTRODUCCIÓN: LAS COMUNIDADES DE BIENES EN LA LEY GENERAL TRIBUTARIA 865
II. LAS COMUNIDADES DE BIENES: EL ITPAJD Y El IVA 867
Generalidades y modalidades 867
1. La modalidad transmisiones patrimoniales onerosas y el iva 868
2. Las modalidades operaciones societarias y de actos jurídicos documentados y el iva 869
3. Régimen de incompatibilidades entre las tres modalidades del ITPAJD 869
III. LAS COMUNIDADES DE BIENES: EL CONCEPTO OPERACIONES SOCIETARIAS y EL IVA 873
IV. LAS EXTINCIONES DE CONDOMINIO Y LOS EXCESOS DE ADJUDICACIÓN DECLARADOS 878
V. LAS EXTINCIONES DE CONDOMINIO Y LOS REGÍMENES DE SEPARACIÓN 891
VI. LA BASE IMPONIBLE EN EL ITPAJD 893
VII. BREVE REFERENCIA AL IIVTNU, AL IRPF y AL IAE 895
1. El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana 895
2. El Impuesto de la renta de las personas físicas 897
3. El Impuesto de actividades económicas 899
IX. CONDOMINIOS ESPECIALES
Propiedad horizontal: la modificación de los elementos comunes y privativos en la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo 903
María del Carmen Escrig Orenga
I. INTRODUCCIÓN 903
II. ELEMENTOS COMUNES. SUS CLASES 907
1. Elementos comunes por naturaleza 907
2. Elementos comunes por destino 907
III. TRANSFORMACIÓN DE UN ELEMENTO COMÚN POR DESTINO EN UN ELEMENTO PRIVATIVO 908
1. Título constitutivo. Reserva de titularidad 908
2. Desafectación 909
3. Usucapión 909
4. Ejercicio de acciones legales entre comuneros ante la modificación unilateral del condueño 912
IV. ALTERACIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES POR UN COMUNERO 921

1. Facultad reconocida en el título constitutivo o en los estatutos 921
2. Autorización por la junta de propietarios 923
3. Alteración de elementos comunes por decisión judicial 926
4. Matización de los anteriores criterios 926
5. Ejercicio de acciones por la comunidad de propietarios: A) Acciones posesorias y acciones personales. B) Prescripción. C) Legitimación 929
V. TRANSFORMACIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO O DE UN ELEMENTO COMÚN DE USO PRIVATIVO EN ELEMENTO COMÚN DE USO COMÚN, A INSTANCIAS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS 932
VI. RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL SUPREMO DICTADAS EN APLICACIÓN DE LA REFORMA INTRODUCIDA POR LA LEY 8/2013 RELATIVAS A MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN ELEMENTOS COMUNES 935
Complejos inmobiliarios 943
Olga Casas Herraiz
I. CONSIDERACIONES PRELIMINARES 943
II. EL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS 947
1. Requisitos 947
2. Constitución del complejo inmobiliario: Artículo 24.2 LPH 951
3. Estatutos y autonomía de la voluntad 956
4. Adopción de acuerdos 958
5. Representación del complejo inmobiliario: El presidente 961
6. Contribución al sostenimiento del complejo inmobiliario 962
7. Extinción del complejo inmobiliario 965
8. Complejos inmobiliarios de hecho: Artículo 24.4 LPH 966
9. Copropiedad que no configura complejo inmobiliario 970
III. COMPLEJOS CONFIGURADOS BAJO FORMAS ASOCIATIVAS 971
IV. BREVE RESEÑA DEL ART. 553-53 A 59 DEL C.C. DE CATALUNYA 973
X. COMUNIDADES ESPECIALES
La medianería: nuevas perspectivas 979
Mª Pilar Montes Rodríguez
I. INTRODUCCIÓN 979
II. CONCEPTO. ENCUADRE SISTEMÁTICO 979
1. Concepto de medianería 979
2. La denominada medianería horizontal 981
3. Encuadre sistemático 982
III. LA CONSTITUCIÓN DE LA MEDINERÍA EN EL CC. EL JUEGO DE LAS PRESUNCIONES 986
IV. DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA MEDIANERIA 992
1. Derechos de los medianeros 992
2. Obligaciones de los medianeros 997
V. LA EXTINCIÓN DE LA MEDIANERIA. LA RENUNCIA 1000

La medianería. Cuestiones jurisprudenciales 1003
Javier Vidal Alonso
Álvaro Bueno Biot
I. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA 1003
II. Constitución de la medianería 1006
III. Extinción de la medianería 1008
La comunidad vecinal de montes en mano común 1011
Juan A. Tamayo Carmona
I. INTRODUCCIÓN 1011
II. Configuración jurídica de los MVMC 1012
1. Titularidad y régimen de aprovechamiento de los Montes Vecinales 1014
2. Los MVMC, la propiedad colectiva y el régimen de cotitularidad 1023
III. Cotitularidad y derecho de propiedad de los MVMC 1031
1. La comunidad vecinal y condición de comunero 1032
2. Contenido y caracteres del derecho 1043
3. Régimen de responsabilidad: deudas de la comunidad/deudas privativas 1051
4. Naturaleza jurídica del derecho 1054
La comunidad de pastos 1061
María Jesús Monfort Ferrero
I. Introducción 1061
II. Comunidad de pastos en terrenos privados y comunidad de pastos en terrenos públicos 1063
III. Regulación del derecho de aprovechamiento de pastos 1066
IV. Naturaleza jurídica del aprovechamiento de pastos: Comunidad o Servidumbre de pastos 1070
V. Características de la comunidad de pastos 1079
VI. La regulación del código civil 1081
1. Constitución 1081
2. Extinción 1082
XI. COMUNIDAD, BIENES Y EMPRESA
Contratos sobre comunidades convencionales 1093
Ángel Serrano de Nicolás
I. PRELIMINAR 1093
II. BASES DE LAS QUE SE PARTE PARA LA CONFIGURACIÓN DE LAS COMUNIDADES CONVENCIONALES 1096
1. Contratos o pactos para modular las comunidades de bienes ya existentes, mediante exclusión total o parcial del régimen legal previsto por el CC 1097
2. La comunidad de bienes no es, ni puede ser, un sujeto de derechos 1100
3. La personificación no requiere de la limitación de responsabilidad de los integrantes de la persona jurídica, pero sí de un patrimonio propio 1102
4. La obtención de beneficios no es ningún elemento estructural para la existencia de la comunidad de bienes 1104
5. Admisibilidad de la existencia en la comunidad convencional de órganos de gestión y representación de todos los comuneros frente a terceros 1105
III. EXCLUSIÓN DE LAS REGLAS DE LA COMUNIDAD DE BIENES MEDIANTE EL CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL 1105
1. Presupuestos objetivos de la comunidad frente a la sociedad civil 1107
2. Normas imperativas en la comunidad de bienes regulada en el CC y su compatibilidad con reglas de equivalente finalidad en la sociedad civil 1109
3. Nacimiento de la comunidad de bienes y de la sociedad civil 1110
IV. ARTICULACIÓN DE LA SOCIEDAD CIVIL BÁSICA CON LA REGLAMENTACIÓN DE LA COMUNIDAD DE BIENES 1111
1. Determinación de la reglamentación de una sociedad civil básica mediante las presunciones legales del CC 1112
2. Complementariedad de la regulación de la sociedad civil con la de la comunidad de bienes y a la inversa 1113
V. CONFIGURACIÓN VOLUNTARIA DE UNA COMUNIDAD DE BIENES 1115
1. Actos factibles condicionados por la cuota: Mayorías, beneficios, obligaciones personales y responsabilidad 1116
2. Pactos sobre la gestión de los bienes integrantes de la comunidad y representación de los comuneros 1119
3. Pactos sobre la duración, liquidación y atribución de bienes de la comunidad 1121
Cláusulas usuales en las comunidades convencionales 1123
Klaus Jochen Albiez Dohrmann
I. INTRODUCCIÓN 1123
1. La autonomía privada y la comunidad de bienes 1123
2. La comunidad de bienes el género, la copropiedad la especie 1127
3. Comunidad incidental y comunidad convencional (contractual) 1128
4. Comunidad convencional constitutiva versus sociedad interna 1129
II. LA COMUNIDAD CONVENCIONAL CONSTITUTIVA 1134
1. El debate doctrinal sobre su viabilidad jurídica 1134
2. La posición de la jurisprudencia y de la DGRN 1139
3. La atipicidad del contrato convencional constitutivo de la comunidad de bienes 1144
4. La aplicación subsidiaria de los artículos 392 y ss. CC 1145
5. La unanimidad en la constitución contractual de la comunidad de bienes 1146

III. LAS COMUNIDADES REGULADAS 1146
IV. CLÁUSULAS USUALES EN LAS COMUNIDADES CONVENCIONALES 1148
1. Cláusulas de uso y disfrute 1148
2. Cláusulas de administración 1155
3. Reparto convencional de beneficios y cargas 1159
4. Cláusulas sobre actos dispositivos 1162
5. Pactos de indivisión 1168
6. Pactos de división 1176
7. Cláusula de arbitraje 1178
Comunidad de bienes y explotación agraria 1181
Francisca Ramón Fernández
I. Introducción 1181
II. La comunidad de bienes: su tratamiento en el derecho español 1183
III. la explotación agraria y sus requisitos 1187
IV. comunidad de bienes y explotación agraria 1197
1. La comunidad de bienes y la explotación agraria 1197
2. La comunidad de bienes y la explotación agraria prioritaria 1202
3. La explotación agraria en el caso de matrimonio y la titularidad compartida de la explotación 1204
4. La explotación agraria que pertenezca a una comunidad hereditaria y su consideración como prioritaria 1205
5. Comunidad de bienes, sociedad y cotitularidad en la explotación agraria 1205
6. Régimen de ayudas cuando la explotación pertenezca a una comunidad de bienes 1207
Gestión comunitaria de acuíferos subterráneos 1215
Emilio Pérez Pérez
I. CONFIGURACIÓN JURÍDICA DEL ACUÍFERO SUBTERRÁNEO 1216
1. Nuevas formulaciones jurídicas sobre las aguas subterráneas 1216
II. REGULACIÓN LEGAL VIGENTE DE LA SOBREEXPLOTACIÓN DE ACUÍFEROS 1224
1. Normas de protección de acuíferos o unidades hidrogeológicas sobreexplotados 1224
2. Ordenación legal de la sobreexplotación de acuíferos 1227
3. Concepto de sobreexplotación 1227
4. Procedimiento de declaración de sobreexplotación. Fases y efectos de cada fase 1228
III. COMUNIDADES DE USUARIOS DE ACUÍFEROS SOBREEXPLOTADOS 1232
1. Alcance de la regulación de la sobreexplotación de un acuífero 1233
2. Iniciación del procedimiento de declaración de sobreexplotación, determinación de participantes en la constitución de la comunidad de usuarios del acuífero sobreexplotado y primeros efectos 1235
IV. CONSIDERACIONES FINALES 1239
1. La actuación administrativa en el supuesto de afección a captaciones anteriores 1241
2. La integración en la planificación hidrológica de todos los aspectos de la gestión y administración de las aguas subterráneas 1242
Las aguas subterráneas en España 1245
Teresa M. Navarro Caballero
I. INTRODUCCIÓN 1245
II. UNA MIRADA A LA LEGISLACIÓN DE AGUAS DECIMONÓNICA 1246
1. Declaración del carácter demanial de las aguas superficiales 1246
2. El mantenimiento del carácter privado de las aguas subterráneas 1248
III. UN HITO EN EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS AGUAS SUBTERRÁNEAS Y EN LA FORMACIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO ESPAÑOL. LA LEY DE AGUAS DE 2 DE AGOSTO DE 1985 1250
1. La polémica parlamentaria sobre la demanialización de las aguas subterráneas 1250
2. Pervivencia de títulos privados y consecuente respeto a los derechos adquiridos al amparo de la legislación anterior 1254
IV. LAS ÚLTIMAS REFORMAS Y RÉGIMEN ACTUAL DE LAS AGUAS SUBTERRÁNEAS. ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LOS ACUÍFEROS SOBREEXPLOTATOS 1256
1. Las últimas reformas en materia de aguas subterráneas 1256
2. Especial referencia a las masas de aguas en riesgo de no alcanzar el buen estado cuantitivo o químico 1257
3. El programa de actuación para la recuperación del buen estado de las masas de agua en riesgo 1259
4. Los perímetros de protección del acuífero 1261
5. La imposibilidad de otorgar concesiones de aguas subterráneas en acuíferos declarados sobreexplotados y régimen transitorio 1263
V. CONCLUSIÓN. LA PROGRESIVA Y DECIDIDA DEMANIALIDAD DE TODOS LOS RECURSOS HIDRÁULICOS REPRESENTA LA GRAN CONQUISTA DEL DERECHO DE AGUAS ESPAÑOL 1265
XII. DOCTRINA Y RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
La comunidad de bienes en la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 1269
Pedro Chaparro Matamoros
I. Concepto 1269
II. Clases 1270
1. La comunidad de tipo romano 1270
2. La comunidad de tipo germánico 1270
III. Principios que inspiran la regulación de la comunidad de bienes 1271
1. El principio de autonomía privada 1272
2. El principio de proporcionalidad 1272
3. El principio de libertad 1273
IV. Derechos y obligaciones de los comuneros en relación con la cosa común 1274
1. Actos de uso y disfrute 1274
2. Los gastos de conservación de la cosa común 1275
3. Las alteraciones en la cosa común 1276
4. La administración de la cosa común 1276
V. La división de la cosa común 1277
1. La petición de división de la cosa común y sus límites 1277
2. La división en régimen de propiedad horizontal 1279
3. Efectos de la división de la cosa común 1280
La sociedad de gananciales en la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 1283
Pedro Chaparro Matamoros
I. Concepto y naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales 1283
II. Desplazamientos de bienes privativos al haber ganancial y viceversa 1284
III. Consideraciones en torno al derecho de usufructo adquirido por uno de los cónyuges a costa del caudal común 1285
IV. Adquisiciones onerosas a plazos por uno de los cónyuges con anterioridad al matrimonio 1287
V. Las mejoras introducidas en los bienes gananciales y en los privativos 1288
VI. La presunción de ganancialidad y la confesión de privatividad 1289
VII. La responsabilidad directa de los bienes gananciales por las deudas contraídas por uno de los cónyuges 1293
VIII. La responsabilidad subsidiaria de los bienes gananciales por las deudas propias de uno de los cónyuges 1295
IX. La disolución y liquidación de la sociedad de gananciales 1296
La comunidad hereditaria en la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 1299
Pedro Chaparro Matamoros
I. Concepto y naturaleza jurídica de la comunidad hereditaria 1299
II. Sujetos de la comunidad hereditaria 1300
III. Disposición de la cuota hereditaria 1300
IV. Disposición de bienes comunes 1302
V. Adjudicación de los bienes de la herencia a los coherederos 1302
VI. Extinción de la comunidad hereditaria 1305
La propiedad horizontal en la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 1307
Javier Vidal Alonso
Álbaro Bueno Biot
I. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA 1307
II. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1311
III. MODIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1317
IV. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1326
Las propiedades especiales en la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 1329
Pedro Chaparro Matamoros
I. Introducción 1329
II. La propiedad de las aguas 1330
1. El aprovechamiento de aguas públicas adquiridas por prescripción 1330
2. La inscripción en el Registro de Aguas de la titularidad de aguas privadas 1332
III. La propiedad minera 1334
Virtualidad inmatriculadora del título de extinción de condominio 1337
María Teresa Rubio Quesada
I. INTRODUCCIÓN. LA COMUNIDAD DE BIENES 1337
II. EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD DE BIENES 1338
III. NATURALEZA JURÍDICA DE LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN 1339
IV. PROCEDIMIENTOS DE DIVISIÓN. ESPECIAL REFERENCIA A LA DIVISION CONVENCIONAL 1340
V. PROCEDIMIENTOS INMATRICULADORES CON ESPECIAL REFERENCIA A LA INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO 1341
VI. EL TÍTULO PÚBLICO DE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO A EFECTOS INMATRICULADORES 1343
VII. RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO 1345
VIII. SUPUESTO ESPECIAL. EXTINCIÓN PARCIAL DE LA COMUNIDAD DE BIENES 1348