Sinopsis

La profesión de la intermediación inmobiliaria en España se encuentra liberalizada o desregulada desde el año 2000. Esto significa que, para ejercerla, no es obligatorio ni tener una formación académica específica ni estar colegiado. En esta obra se evidencia la necesidad de aclarar el marco regulatorio de los intermediarios inmobiliarios, vistas las consecuencias de la crisis económica e inmobiliaria de 2007 -que todavía perdura en la actualidad junto con la provocada por la COVID-19- y el nuevo paradigma nacido de la misma como, por ejemplo, el impacto de la tecnología en la profesión (proptech). También se estudia la naturaleza de la relación contractual con estos profesionales intermediarios; cómo está regulada la profesión en otros países europeos y la necesidad de que tengan una formación suficiente y adecuada para aportar un valor añadido en los servicios que prestan. A lo largo de esta obra se pone en manifi esto que se trata de una profesión que responde a un interés general y que la actual situación de liberalización no contribuye a lograr la necesaria seguridad jurídica a lo largo de todo el proceso de transacción inmobiliaria, ni la protección de los consumidores ni de las personas que acceden a una vivienda, ni tampoco contribuye a conseguir el derecho de todos a acceder a una vivienda digna y adecuada.

Índice

ABREVIATURAS 15
PRÓLOGO 21
Sergio Nasarre Aznar
INTRODUCCIÓN 27
Capítulo I
EL INTERMEDIARIO INMOBILIARIO Y LA SEGURIDAD JURÍDICA
1. INTRODUCCIÓN 39
2. LA TERMINOLOGÍA DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 39
3. LA SEGURIDAD JURÍDICA Y LA PREVENCIÓN DEL CONFLICTO 52
3.1. La importancia de la seguridad jurídica 52
3.2. Los garantes de la seguridad jurídica 57
4. EL “INTERÉS GENERAL” 63
4.1. Servicios de interés general (SIG) 65
4.2. Servicios de interés económico general (SIEG) 71
4.3. Servicios sociales de interés general (SSIG) 74
5. CONTEXTO NORMATIVO Y EVOLUCIÓN DE LA REGULACIÓN DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 76
5.1. La profesión de la intermediación inmobiliaria en España 76
5.2. El intrusismo profesional 96
5.3. Los colegios profesionales 101
5.4. Pronunciamientos de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) sobre la profesión 106
5.5. La regulación de la profesión de la intermediación inmobiliaria en algunas CCAA 116
6. EL MARCO LEGAL DE OTROS PROFESIONALES VINCULADOS A LA VIVIENDA 127
6.1. Los promotores 130
6.2. Los constructores 133
6.3. Los notarios 135
6.3.1. Marco legal e institucional 135
6.3.2. Funciones 136
6.3.3. Remuneración 144
6.3.4. Acceso a la profesión 145
6.3.5. El notario en la UE 146
6.3.6. Los corredores de comercio 148
6.4. Los registradores de la propiedad 150
6.4.1. Marco legal e institucional 150
6.4.2. Funciones 151
6.4.3. Remuneración 153
6.4.4. Acceso a la profesión 153
6.4.5. Los Registros de la Propiedad en la UE 153
6.5. Los administradores de fincas 155
7. EVIDENCIAS SOBRE LA INEFICACIA DEL SISTEMA DE SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA EN ESPAÑA EN MATERIA DE VIVIENDA 165
8. CONCLUSIONES 175
Capítulo II
EL INTERMEDIARIO INMOBILIARIO Y EL CONCEPTO DE VIVIENDA
1. INTRODUCCIÓN 181
2. LA VIVIENDA COMO UN CONCEPTO JURÍDICO INDETERMINADO 185
3. LAS DIMENSIONES DEL CONCEPTO DE VIVIENDA 187
4. EL ESTUDIO DE LA VIVIENDA COMO FENÓMENO INTERDISCIPLINAR 197
5. LA VIVIENDA COMO BIEN DE PRIMERA NECESIDAD 198
6. EL DERECHO A LA VIVIENDA Y EL CONCEPTO DE VIVIENDA 200
6.1. El derecho a la vivienda 201
6.1.1. En el ámbito supranacional: escala internacional y europea 201
6.1.2. En el ámbito estatal 209
6.1.3. En el ámbito autonómico 214
6.2. El concepto de vivienda 215
6.2.1. En el ámbito supranacional: escala internacional y europea 215
6.2.2. En el ámbito estatal 220
6.2.3. En el ámbito autonómico 224
7. TÉRMINOS LEGALES RELACIONADOS CON LA VIVIENDA 233
7.1. Bien inmueble o edificación 233
7.2. Bien mueble 237
7.3. Finca 238
7.4. Residencia y residencia habitual 239
7.5. Domicilio 246
7.5.1. Desde la perspectiva jurídico-privada 246
7.5.2. Desde la perspectiva jurídico-pública 250
7.6. Vivienda familiar 254
7.7. Hogar 258
7.8. Conclusión: la vivienda habitual como máxima expresión del concepto de vivienda 266
8. EL RECONOCIMIENTO DEL ELEMENTO SIMBÓLICO DE LA VIVIENDA HABITUAL EN NUESTRO DERECHO 267
8.1. En el ámbito estatal 268
8.2. En el ámbito autonómico 280
8.2.1. Cataluña 281
8.2.2. País Vasco 286
8.2.3. Andalucía 287
9. LAS VIVIENDAS PERFILADAS 290
10. CONCLUSIONES 293
Capítulo III
EL INTERMEDIARIO INMOBILIARIO Y LA PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES Y LOS NECESITADOS DE VIVIENDA
1. INTRODUCCIÓN 301
2. EL CONTRATO DE MEDIACIÓN Y CORRETAJE EN LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 303
2.1. Concepto y características de este contrato 303
2.1.1. Atipicidad 304
2.1.2. “Facio ut des” 306
2.1.3. Onerosidad 307
2.1.4. Bilateralidad 317
2.1.5. Principalidad 320
2.1.6. Consensualidad 321
2.1.7. Puede ser mercantil o civil 327
2.1.8. Condicional 333
2.1.9. “Intiuitu personae” 335
2.1.10. Independencia e imparcialidad 336
2.2. Proyecto de regulación de la mediación y corretaje en el ámbito mercantil 340
2.3. Otros contratos con los intermediarios inmobiliarios 343
2.3.1. El contrato de arrendamiento de obra o de servicios 343
2.3.2. El contrato de comisión 345
2.3.3. El contrato de agencia 346
2.3.4. El contrato de mandato 347
2.4. El intermediario inmobiliario cuando actúa exclusivamente en interés de una parte y cuando actúa de forma imparcial e independiente para las dos 351
2.4.1. Supuesto donde cada una de las partes del contrato pretendido contrata a su propio intermediario inmobiliario (caso I) 352
2.4.2. Supuesto donde únicamente el vendedor o el arrendador contrata los servicios del intermediario inmobiliario (caso II) 355
2.4.3. Supuesto donde únicamente el comprador o el arrendatario contratan los servicios del intermediario inmobiliario (caso III) 361
2.4.4. Supuesto en el que son las dos partes del contrato pretendido las que contratan al mismo intermediario inmobiliario y este actúa de forma independiente e imparcial (caso IV) 363
3. LAS FUNCIONES DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS PREVISTAS LEGALMENTE 366
3.1. Función de mediación y corretaje inmobiliario 367
3.2. Función de evacuación de consultas y elaboración de dictámenes 372
3.3. Función de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo 374
3.4. Función de intermediación en viviendas sociales 376
4. LA PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES EN LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 379
4.1. Especial interés de la UE en la protección de los consumidores 379
4.2. El concepto de consumidor en la intermediación inmobiliaria 381
4.3. La protección de los consumidores por parte de los intermediarios inmobiliarios 386
4.3.1. En el ámbito estatal 386
4.3.1.1. Obligaciones de los intermediarios inmobiliarios frente a los clientes 388
4.3.1.2. Publicidad de las viviendas 392
4.3.1.3. Deber de información 393
4.3.1.4. Principios contractuales 400
4.3.1.5. Incumplimiento 401
4.3.2. En el ámbito autonómico: especial consideración a las CCAA de Cataluña y Andalucía 401
4.3.2.1. En Cataluña 403
4.3.2.1.1. Obligaciones con respecto a los clientes que contraten sus servicios 403
4.3.2.1.2. Contenido de la publicidad de la vivienda 404
4.3.2.1.3. Deber de información 405
4.3.2.1.4. Principios contractuales 410
4.3.2.1.5. Incumplimiento 410
4.3.2.2. En Andalucía 411
4.3.2.2.1. Obligaciones con respecto a los clientes 411
4.3.2.2.2. Contenido de la publicidad 412
4.3.2.2.3. Deber de información 412
4.3.2.2.4. Principios contractuales 414
4.3.2.2.5. Incumplimiento 415
4.3.3. Conclusión 415
5. AGENTES INMOBILIARIOS Y PROPTECH 432
5.1. Contexto económico y social 432
5.2. Características de las agencias inmobiliarias online 438
5.3. El futuro de la profesión: ¿hacia una desintermediación o hacia una intermediación digitalizada? 446
6. NUEVAS FUNCIONES DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS 453
6.1. Como intermediarios de viviendas perfiladas 453
6.2. Como personas o entidades especializadas para la realización de bienes embargados (art. 641 LEC) 454
6.3. Como intermediarios de crédito inmobiliario 455
6.4. Como garantes de que el que accede a una vivienda recibe y comprende toda la información relativa a la vivienda 459
6.5. Evitar el sobrendeudamiento de los que acceden a una vivienda a través de la forma de tenencia 461
6.6. Como facilitadores de datos (función estadística) 463
6.7. Como mediadores (ADR) del sector inmobiliario 465
7. CONCLUSIONES 465

Capítulo IV
LA PROFESIÓN DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN EUROPA
1. INTRODUCCIÓN 475
2. LA POSICIÓN DE LA UE RESPECTO EL ACCESO Y LA REGULACIÓN DE LA PROFESIÓN DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 477
3. EL RECONOCIMIENTO DE LA PROFESIÓN DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA ENTRE LOS PAÍSES DE LA UE 491
3.1. Exigencia de los mismos requisitos que a los profesionales nacionales (Directiva 67/43/CEE) 491
3.2. El reconocimiento de cualificaciones profesionales entre estados miembros de la UE (Directiva 2005/36/CE) 492
3.3. Los servicios en el mercado interior (Directiva 2006/123/CE) 497
3.4. El reconocimiento de las cualificaciones (Directiva 2013/55/UE) 501
3.4.1. La Tarjeta Profesional Europea (TPE) 502
3.4.2. El acceso parcial a una profesión 504
3.4.3. Reconocimiento automático sobre la base de principios comunes de formación 504
4. LOS SISTEMAS DE CONVEYANCING SERVICES EN LA UE 505
4.1. Los intermediarios inmobiliarios en los países con sistema notarial latino 511
4.1.1. Alemania (DE) 511
4.1.2. Austria (AT) 513
4.1.3. Bélgica (BE) 516
4.1.4. Francia (FR) 520
4.1.5. Italia (IT) 523
4.1.6. Polonia (PL) 526
4.1.7. Portugal (PT) 528
4.2. Los intermediarios inmobiliarios en el sistema notarial liberalizado de los Países Bajos (NL) 531
4.3. Los agentes inmobiliarios en el sistema de los “licensed real estate agent o licensed brokers system” 533
4.3.1. Dinamarca (DK) 533
4.3.2. Finlandia (FI) 536
4.3.3. Suecia (SE) 538
4.4. Los intermediarios inmobiliarios en el sistema de juristas liberales 541
4.4.1. Reino Unido (UK) 541
4.4.2. República Checa (CZ) 545
4.5. Conclusión 547
5. CONCLUSIONES 550
Capítulo V
LA FORMACIÓN NECESARIA PARA LOS INTERMEDIARIOS INMOBILIARIOS
1. INTRODUCCIÓN 557
2. EL HOUSING COMO DISCIPLINA AUTÓNOMA 559
2.1. La investigación en vivienda 561
2.1.1. En el ámbito internacional 561
2.1.2. En el ámbito estatal 565
2.2. La docencia en vivienda 567
2.2.1. En el ámbito internacional 567
2.2.2. En el ámbito estatal 574
3. LA FORMACIÓN UNIVERSITARIA 585
3.1. El Espacio Europeo de Educación Superior (EEES) 585
3.2. Las profesiones tituladas 589
3.3. Títulos oficiales vs. títulos propios 592
3.4. Los Grados universitarios oficiales 594
3.5. Los Postgrados universitarios oficiales 597
4. NECESIDAD DE FORMACIÓN DE LOS PROFESIONALES DEL SECTOR DE LA VIVIENDA 598
4.1. Tipología de los profesionales de la vivienda 599
4.2. Las competencias de los profesionales de la vivienda 603
4.3. Propuesta de plan de estudios 608
4.4. Salidas profesionales 618
5. CONCLUSIONES 619
CONCLUSIONES 621
ANEXO I. MODELO DE FICHA ESTANDARIZADA DE INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL DE LA VIVIENDA (FEIPV) 649
BIBLIOGRAFÍA 653