Sinopsis

La función notarial es como un iceberg del que muchas veces solo se conoce el momento de la autorización del documento, de la firma, olvidando la ingente actividad previa y posterior subyacente.
La función del notario ya no consiste en la mera autorización del documento, sino en el control de legalidad del proceso o procedimiento que abarca desde la solicitud de los antecedentes necesarios y la redacción del documento hasta los trámites posteriores. En ese proceso el notario emite los juicios notariales exclusivos de identidad, capacidad o discernimiento, suficiencia de representación, legitimación, consentimiento informado, etc. Además, ejerce las actuaciones que le competen en la prevención del blanqueo de capitales, el control de las cargas, la coordinación de las fincas con el Catastro y con la realidad, la justificación de los medios de pago, etc.
Esta obra explica ese proceso aplicado a la compraventa inmobiliaria.
En los Tomos I y II se da una visión ge­neral de la legislación civil y urbanística del Estado y las Comunidades Autónomas a tener en cuenta.
En el Tomo III se ensaya una nueva forma de redacción del clásico documento notarial ajustándolo a las necesidades actuales.
De esta forma se sientan las bases para poder analizar cualquier otro negocio jurídico o la misma función notarial disponiendo de un procedimiento organizado.

Índice

Índice General
Introducción y advertencia 63
¿Por qué es necesario reescribir hoy los formularios de una escritura de compraventa de inmuebles? 64
PARTE I
I. Las secciones del instrumento público 77
I.1. Inciso histórico 77
I.2. Las secciones en el RN de 2007 79
I.3. Nuestra propuesta de secciones 80
I.4. ¿Existen secciones imprescindibles? 82
I.5. Una aproximación histórica 83
I.6. Un apunte sobre la Circular 2/2002 85
I.7. Una reflexión actual 88
II. Menciones preliminares a la comparecencia. El encabezamiento 91
II.1. La calificación del negocio 91
II.1.1. Ubicación 91
II.1.2. Expresión o fórmulas de la calificación 93
II.1.3. El alcance de la calificación del negocio es trascendente, pero limitada 96
II.1.4. La calificación y el control de legalidad 96
II.2. El número de protocolo 97
II.2.1. Subsanación 98
II.3. El lugar del otorgamiento (ubicación de la autorización en el espacio) 98
II.4. El momento (fecha) del otorgamiento (ubicación de la autorización en el tiempo) 99
II.4.1. Subsanación 100
II.5. La identificación del notario, el autor del documento 100
II.5.1. Competencia 100
II.5.2. Combinaciones de firma del notario en situaciones especiales y justificación de las mismas 101
II.6. Libre elección de notario y turno 103
II.7. Codificación informática 106
II.8. Incompatibilidad del notario 107
III. Comparecencia 109
III.1. Comparecencia propiamente dicha 110
III.1.1. Propuesta de orden 112
III.1.2. El nombre y apellidos. Referencia al “género” o al “sexo” 114
III.1.2.a. La indicación de un sexo puede conducir a confusiones si se produce una situación de transexualidad 117
III.1.2.b. Discordancia entre los nombres del título anterior y los actuales 117
III.1.2.c. Funcionarios públicos 118
III.1.3. La edad 119
III.1.4. Estado civil y régimen económico matrimonial 122
III.1.4.a. ¿Son suficientes las categorías existentes relativas al estado civil? 123
III.1.4.b. La acreditación del estado civil: la manifestación puede ser suficiente para complementar determinados datos de identidad de una persona, pero normalmente resultará insuficiente cuando afecte a la legitimación del otorgante o a una titularidad inscrita 124
III.1.4.c. Matrimonios celebrados antes del 29 de enero de 2019 y que no hayan especificado la ley aplicable a su régimen matrimonial después 128
III.1.4.c.i. El matrimonio entre españoles (anterior a 29 de enero de 2019) 128
III.1.4.c.ii. Determinación del régimen económico legal supletorio del matrimonio 128
III.1.4.c.iii. Determinación del régimen económico matrimonial —españoles— 128
III.1.4.c.iv. Matrimonios sujetos a régimen pactado o convencional 137
a) Para la inscripción de las adquisiciones de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, basta la acreditación del régimen mediante la certificación del Registro Civil, sin exigirse aportar la escritura de capitulaciones 137
b) Las Rss DGRN más recientes sobre la materia exigen la previa inscripción de las capitulaciones en el Registro Civil para inscribir bienes sujetos al régimen pactado en las mismas en el Registro de la Propiedad, no admitiendo ya la mera constancia de la nota de la remisión de las capitulaciones al Registro Civil 138
III.1.1.c.v. Matrimonios sujetos a régimen legal supletorio 142
III.1.4.c.vi. Otros apuntes 143
a) Bienes privativos por confesión 144
b) La prueba del carácter privativo del dinero para destruir la presunción de ganancialidad 144
c) Las soluciones alternativas. La Rs DG SJyFP 12 de junio de 2020: exclusión de la presunción de ganancialidad del art. 1361 Cc 145
d) La calificación jurídica de los actos realizados por uno solo de los cónyuges cuando la Ley exige el consentimiento de ambos sufre algunas variaciones 146
d.1) Donación de bien ganancial con consentimientos sucesivos 146
d.2) Disposiciones a título oneroso de bienes de la comunidad post ganancial realizados por uno solo de los cónyuges 146
III.1.4.c.vii. El matrimonio entre extranjeros 147
III.1.4.c.viii. Determinación del régimen económico matrimonial —extranjeros—
[casados antes de 29 de enero de 2019] 148
III.1.4.d. Matrimonios celebrados el 29 de enero de 2019 o después o que hayan especificado la ley aplicable a su régimen matrimonial después 152
III.1.4.e. La cuestión ya no es si se trata de un matrimonio de nacionales o extranjeros, sino si estamos en un supuesto transfronterizo, si existe algún elemento de extranjería (p.e. residencia o no) 154
III.1.4.f. ¿Hemos entendido algo o absolutamente nada? La Rs DGRN 7/11/2019 155
III.1.4.g. Intento de esquema conjunto: Vicente Martorell 160
III.1.4.h. Inciso: ¿Puede el notario aplicar el art. 26-3 del Reglamento (UE) 2016/1103? 163
III.1.4.i. Inciso: algunas referencias a la sociedad conyugal en la nueva Ley concursal de 2020. Real-Decreto ley 16/2020 163
III.1.4.j. Uniones de hecho o Uniones registradas 165
III.1.4.k. Inciso: ¿Es unión registrada aquella que solo consta en el Protocolo notarial? 166
III.1.4.l. Un ejemplo de la dificultad de saber si las uniones o parejas de los derechos forales serán o no uniones registradas 168
III.1.4.m. El peligro de los certificados administrativos de inscripción de las parejas en los registros administrativos 169
III.1.4.n. La pareja de hecho en la nueva Ley concursal de 2020. Real-Decreto ley 16/2020 170
III.1.4.n.i. Cuando entre en vigor la Ley de Registro Civil 171
III.1.4.n.ii. Nuevo aplazamiento de la entrada en vigor de la LRC 173
III.1.4.n.iii. Problemas de prueba y aplicación del derecho extranjero. Problemas comunes del régimen económico-matrimonial y de la sucesión 173
III.1.5. Domicilio, residencia fiscal, vecindad, vecindad civil, nacionalidad. Domicilio y residencia habitual como puntos de conexión en la LN y las Directivas 178
III.1.5.i. Debería comenzarse por la nacionalidad, si bien cabe presumirla respecto los españoles 178
III.1.5.ii. Domicilio administrativo y fiscal no necesariamente coinciden y la vecindad es concepto polisémico 179
a) Discrepancia entre domicilio y “vecindad” 181
III.1.5.iii. La trascendencia de la residencia o domicilio fiscal 181
a) Inciso: la retención en las disoluciones de condominio 182
b) La necesidad de consignar una dirección de los extranjeros en España 184
III.1.5.iv. La vecindad civil 184
a) Adquisición originaria 185
b) Adquisición sobrevenida 185
c) ¿Pueden formularse las manifestaciones sobre voluntad de adquirir la vecindad civil o de no adquirirla ante notario? ¿Puede formularse un acta notarial de notoriedad de la vecindad civil? 190
III.1.5.v. La vecindad civil de Derecho Común o especial o foral, puede ser insuficiente, debiendo detallarse la vecindad local 193
III.1.5.vi. Inciso sobre la incidencia del Registro Civil en estas materias 194
III.1.5.vii. Domicilio y residencia habitual como puntos de conexión en la LN y las Directivas. Fraudes 197
III.1.6. Profesión y datos conexos 199
III.1.6.i. La nota informativa 3/2019, de 4 de noviembre de la OCP 200
III.1.7. Dirección de correo electrónico 201
a) Carácter voluntario u obligatorio. La confusión entre copia electrónica autorizada y simple 201
b) Cumplimiento de la normativa de LOPD 204
c) Ubicación en el documento de la indicación de la dirección de correo electrónico 204
III.1.8. Documentos de identidad 205
III.1.8.i. La indicación de los documentos de identidad 205
III.1.8.ii. La indicación de los documentos de identidad no debe confundirse con el problema de la identificación que puede realizarse por distintos medios 207
III.1.9. NIF 208
III.1.9.i. Exigencia del NIF en función del acto 208
III.1.9.ii. Consecuencia de la ausencia de NIF 209
III.1.9.iii. La exigencia de NIF o del NIE en función de la actuación del titular 210
III.1.9.iv. La acreditación del NIF o NIE 211
III.1.10. Otros datos personales posibles 212
III.1.10.i. Nombre del cónyuge o pareja 212
III.1.10.ii. Situación de discapacidad (intelectual o sensorial) 213
III.1.11. Cuando la constancia de los datos se complica. Discrepancias entre el Registro civil y el de la Propiedad en materia de estado civil y régimen económico matrimonial. Necesidad de constancia de la inscripción de la emancipación o del nombramiento de tutor. Evolución de la DGRN 214
III.1.11.i. Inciso sobre el problema de las discrepancias de la constancia registral del estado civil o el régimen matrimonial en el Registro Civil y de la Propiedad. El problema del intento de crear el principio “quod non est in tabulas non est in mundo” y la teoría de la prevalencia de la inoponibilidad de lo no inscrito, frente a la oponibilidad de los asientos del otro Registro con el que se entra en conflicto 214
III.1.11.ii. La Resolución de 4 de marzo de 2020 223
III.1.11.iii. La emancipación. La tutela. Necesidad de constancia de los datos de inscripción en el Registro Civil 224
III.1.11.iv. Inciso: el problema de fondo. La duplicidad de bases de datos y su coordinación 228
III.1.12. Los comparecientes que ni son parte ni representan a las partes 229
III.2. Identificación o dación de fe de conocimiento 230
III.2.1. Fe de conocimiento o de identificación 230
III.2.2. Ubicación de la fe de conocimiento o de identificación 231
III.2.3. La responsabilidad 231
III.2.4. Medios de identificación 232
a) Los españoles 232
b) Los extranjeros residentes 234
c) Los extranjeros no residentes. 238
d) Los criterios de la Circular 1/2003, de 25 de enero 240
e) Los solicitantes de asilo 241
f) Los ingleses tras el Brexit 242
III.2.5. Incidencia del RDL 14/2019 242
III.2.6. Responsabilidad del notario por el juicio de identificación realizado conforme al art. 23 c) LN. Falsificación de carnet y denuncia falsa de extravío 243
III.2.7. Incidencia de la normativa de prevención de blanqueo de capitales 245
III.2.8. Medios de identificación supletorios 249
III.2.8.i. La identificación por medio de dos testigos de conocimiento 250
a) La identificación de una de las partes por la otra 250
b) Los documentos de identidad con fotografía y firma 251
c) El cojeto de firma 252
III.2.8.ii. Medios supletorios más habituales 252
III.2.9. El juicio de identidad: competencia exclusiva notarial 253
III.3. Intervención 254
III.3.1. Supuestos de fiducia cum amico 256
III.3.2. Supuestos de documento a favor de persona por designar 260
III.3.3. Intervención en nombre propio 260
III.3.4. Intervención en nombre ajeno 261
III.3.4.i. Identificación de intervinientes a los efectos de la Ley de Blanqueo 261
III.3.4.ii. Intervención en nombre ajeno por representación voluntaria 263
III.3.4.iii. Con poder español existente (acreditado), subsistente, válido y suficiente 264
a) Existencia del poder. Exhibición de la copia auténtica del documento público (salvo la excepción reglamentaria) 265
a.1) Necesidad de indicar en el documento que se ha tenido a la vista la copia auténtica y no cualquier otra (ni copia simple ni testimonio) 266
a.ii) La posibilidad de remitirse a la matriz donde consta el poder 266
a.iii) Cuando el notario se remita a la matriz, debe explicitar que el apoderado está facultado para obtener copia y que no consta nota de revocación del poder 268
a.iv) Inciso: valor lege ferenda de la expresión “con mi autorización” 268
a.v) La utilización del testimonio solo es posible mediante diligencia a posteriori y exhibiendo un testimonio posterior a la autorización de la compraventa 269
a.vi) La utilización de la copia electrónica. Resumen de Pablo Vázquez Moral 270
b) Subsistencia del poder. El poder subsiste en tanto no termina su vigencia 272
b.i) La finalización del poder 273
b.ii) La revocación voluntaria del poder 273
b.iii) Inciso: el valor de las bases de datos del IUI 274
b.iv) La revocación del poder y el acceso al Registro de la compraventa 275
b.v) La revocación “ex lege” en el CC 280
b.vi) La revocación “ex lege” en el CCCat 280
a) Para el matrimonio 280
b) Para la pareja estable 281
b.vii) La muerte del mandante 281
b.viii) El concurso de mandante o mandatario 282
a) Poderes conferidos por el concursado (concursado poderdante) 282
b) Poderes conferidos al concursado (concursado apoderado) 283
b.ix) La renuncia o incapacitación del mandatario 283
b.x) La incapacidad o incapacitación del mandante 283
b.xi) El efecto de la incapacidad sobrevenida del poderdante cuando el poder nada prevé al respecto 283
b.xii) El poder preventivo para el caso de incapacidad sobrevenida y el ordenado con cláusula de subsistencia en caso de incapacitación del poderdante. Derecho común 286
b.xiii) La constancia en el Registro Civil del poder preventivo 288
b.xiv) El poder preventivo en Aragón 288
b.xv) El poder preventivo en Cataluña y el problema de derecho transitorio 288
b.xvi) Problemas de derecho interregional e internacional en materia de poder preventivo 291
a) Derecho interregional 292
b) Derecho internacional privado 293
b.xvii) La paradoja del poder con cláusula de continuidad de Valls 295
c) Validez del poder 296
c.i) Especial referencia a la sustitución del poder en Derecho común versus la sustitución del poder conforme al Derecho Catalán 296
c.ii) Más sobre sustitución y subapoderamiento 300
III.3.4.iv. La suficiencia del poder. La jurisprudencia del Tribunal Supremo 301
a) La jurisprudencia del Tribunal Supremo 307
b) ¿Un intento de enmendar la plana al Tribunal Supremo? ¿Resistencia al cumplimiento de la Sentencias del TS? La Rs DG SJyFP de 5/2/2020 313
c) Inexistencia de limitaciones 317
d) Consideraciones sobre el conflicto de intereses 319
e) ¿Es posible el conflicto de intereses cuando representante y representado están en la misma posición contractual? 323
f) El intento de conferir poderes al apoderado de una sociedad dispensando el posible conflicto de intereses 324
g) Especial referencia al conflicto de intereses en Cataluña 326
h) Extensión del juicio de suficiencia al subapoderamiento 327
III.3.4.v. El poder inadmisible a efectos del art. 1280.5 CC, El art. 41 de la Ley de emprendedores 14/2013. La Circular de la Comisión Permanente 4/6/2020 328
1. En pocas palabras 330
2. Con muchas más palabras, pero aclarando ideas y conceptos 331
3. La evolución de la firma y la tecnología 338
4. Los precedentes permiten entender el art. 41 de la Ley de emprendedores. Su interpretación 344
5. Conclusión preliminar 360
6. ¿Es correcto el diseño de la aplicación registradores.org? 360
7. ¿Cómo funcionan los poderes electrónicos para relacionarse con las Administraciones públicas? ¿Tendría sentido inscribirlos antes en el Registro Mercantil? 365
8. ¿Y ahora qué? ¿Cabe alguna salida honorable? 366
9. ¿Cuál debe ser la actuación de un Juez, un notario o un abogado que asesore a su cliente que pretenda contratar? 367
10. La seguridad jurídica preventiva: un proyecto ¿común? 369
III.3.4.vi. La Circular de la Comisión Permanente 4/6/2020 371
III.3.4.vii. Poder extranjero. Juicio de equivalencia 373
a) La situación de normalidad anterior a 2016 373
b) La Resolución DGRN de 14 de septiembre de 2016: una doctrina efímera 374
c) Una fórmula de equivalencia a todas luces excesiva (distinguiendo el notario extranjero y el Cónsul, no sea que también se causaran confusiones) 379
d) La respuesta de Elaine Standish, como Secretario de Educación del Colegio Notarial de Inglaterra y Gales, a la consulta del notario de Sabadell 382
e) La rectificación de la doctrina efímera: la Rs DGRN de 17/04/2017 384
f) Cuestión distinta es el juicio de equivalencia ínsito en una compraventa autorizada por notario extranjero, con nueva revisión de la doctrina de la Rs 14/06/2016, respaldando la de 17/04/2017 388
g) La confirmación del fin de la doctrina efímera: la Rs DGRN 7/9/2018 391
h) Una ratificación adicional de esta doctrina 391
i) La doctrina (Josep María Valls i Xufré) 392
j) La apostilla, legalización o su excepción, así como la traducción son requisitos adicionales que subsisten 393
k) Más sobre poder extranjero (Rafael Rivas Andrés y Emilio Mezquita García Granero) 393
l) Poder extranjero e índice 396
m) Cuestiones prácticas sobre poderes extranjeros y ventas por notarios extranjeros 397
n) La Resolución DGSJFP 19/11/2020: centrando, por fin, la cuestión. La diferencia entre los documentos extranjeros inscribibles y los poderes extranjeros. Competencia notarial en su calificación cuyo rechazo debe ser motivado mediante informe. El camino hacia la flexibilidad respecto de estos últimos 400
III.3.4.viii. Con poder acreditado, pero insuficiente 404
1. ¿En qué casos no es suficiente? 404
2. ¿Qué sucede cuando no es suficiente? 406
III.3.4.ix. Con poder no acreditado 406
1. La redacción 406
2. Las copias en el intervalo 407
3. La acreditación ulterior del poder 407
4. En ausencia de acreditación, ratificación 407
5. Diferencia esencial entre acreditar el poder y la ratificación posterior 407
6. En ausencia de acreditación y ratificación, si solo se acompaña, calificará la suficiencia de facultades el Registrador 408
III.3.4.x. Sin poder, con mero mandato verbal 409
III.3.4.xi. La ratificación y su eficacia 409
1. Contratación a distancia 412
III.3.4.xii. Especial referencia a la consignación en el documento notarial 413
1. La innecesaria manifestación sobre la vigencia del poder 416
III.3.4.xiii. Remisión: los poderes otorgados por sociedades 417
III.3.5. Intervención en nombre ajeno de personas jurídicas. En especial, sociedades mediante la representación orgánica y algunas consideraciones sobre los apoderados de las mismas. Referencia a otras entidades 417
III.3.5.1. Datos de las personas jurídicas que deben consignarse 418
III.3.5.2. La representación orgánica y tipos de representantes en las Sociedades Anónimas y Limitadas. Generalidades 424
III.3.5.2.i. Las Sociedades 424
III.3.5.2.ii. Generalidades 425
III.3.5.2.iii. Sociedades Anónimas y Limitadas 425
1. Cómo puede estar organizada la administración de la sociedad limitada y anónima 425
2. La persona o personas que ejercen el cargo; en especial la persona jurídica administradora 426
3. Vigencia del cargo social 430
III.3.5.2.iv. Vigencia inicial. ¿Desde cuándo puede actuar el administrador? ¿Puede otorgar escrituras públicas de compraventa de inmuebles el administrador que ha aceptado el cargo, pero cuyo nombramiento todavía no consta inscrito? 430
III.3.5.2.v. Vigencia final. ¿Hasta cuándo puede actuar el administrador? ¿Cuándo caduca el nombramiento? 433
a) ¿Pueden seguir actuando los administradores después de la disolución de la sociedad? 434
III.3.5.2.vi. La atribución del poder de representación. ¿Cómo deben actuar los administradores? 435
a) Diferencias entre la delegación de facultades y los apoderamientos 436
b) Consejero delegado permanente y no permanente y atribución del poder de representación en Estatutos 437
III.3.5.2.vii. El ámbito de la representación orgánica 437
III.3.5.2.viii. El reducido alcance de instrucciones o autorizaciones de la Junta o las discrepancias con los acuerdos de la misma 441
III.3.5.2.ix. El impacto de los “activos esenciales” 443
III.3.5.2.x. Limitaciones específicas ajenas a nuestro estudio 450
III.3.5.2.xi. La autocontratación y los conflictos de intereses 451
El conflicto de interés en las sociedades. Autocontrato y representación múltiple (multirrepresentación) 451
La solución al conflicto de interés nunca puede ser el poder “interpuesto” 453
La solución al conflicto de interés puede ser la autorización por la sociedad 453
Redacción notarial en los casos de autocontrato. Mención a la facultad de autocontratar 454
¿Es competencia del notario o del registrador controlar los conflictos de interés? 455
III.3.5.3. Especialidades 456
III.3.5.3.i. Compra por la sociedad en formación. Compras antes de la inscripción en el Registro Mercantil 456
Idea general 456
¿Cómo se inscribe un inmueble comprado por la sociedad en formación? 457
La actuación de los apoderados de las sociedades en formación 459
III.3.5.3.ii. Adquisiciones onerosas por Sociedad Anónima en los dos años desde la inscripción de su constitución o transformación 459
III.3.5.3.iii. La inscripción de cargos y apoderamientos es declarativa, no constitutiva. La actuación de administrador no inscrito (representación orgánica) o de apoderados no inscritos (representación voluntaria) 461
Administrador no inscrito 461
Apoderado no inscrito 464
Gerente no inscrito 466
Matización: evitar la confusión entre el Registro de la Propiedad y el Mercantil 468
III.3.5.3.iv. Ventas por sociedades en liquidación 468
A) Idea general 468
B) La desaparición del requisito de la subasta pública (la materia ya superada) 469
C) Tampoco es de aplicación el art. 160 LSC en el caso de venta por sociedades en liquidación 472
D) Durante la liquidación, la venta la pueden realizar los apoderados. El problema de la actuación de apoderados de sociedades disueltas, en período de liquidación 473
E) La inadmisible conversión de una hipotética cesión en pago de cuota al socio en una compraventa si no se aprueba el balance final de liquidación 474
F) La compraventa posterior a la cancelación de asientos registrales de la sociedad puede ser necesaria para formalizar negocios anteriores 476
III.3.5.3.v. La venta por sociedades formalmente extinguidas. Concursos sin masa. Remisión 476
III.3.5.3.vi. Algunas consideraciones sobre poderes y sociedades: se precisa un poder, un poder es suficiente, no siempre es posible el poder a favor un administrador y, aunque existan dos poderes, basta exhibir uno 479
1º Siempre el poder de una sociedad debe ser un poder (escritura notarial) y no otro documento. Debe existir al menos un poder 479
La elevación a instrumento público de acuerdos sociales 481
Y ¿quién puede certificar? 483
– Especialidades del Consejo 484
– Especialidades de los administradores mancomunados 484
¿Cabe delegar la facultad certificante? 485
¿Cómo debe constar el certificado? 485
Inciso sobre la necesaria comparecencia del administrador en la escritura, aunque el acuerdo se adopte ante el mismo notario, en todos los casos en que no se trate de una sociedad unipersonal 486
Especialidad de la sociedad unipersonal 486
¿Cómo actuar ante el cierre del Registro Mercantil por falta de depósito de cuentas? 486
2º El poder es siempre suficiente a efectos externos, aunque a efectos internos se exija que se disponga de algún documento adicional 487
3º Es posible, solo en ciertos casos, que la condición de apoderado coincida con la condición de miembro del órgano de administración 488
El caso del administrador único 488
El caso de los administradores solidarios 488
El caso de los administradores mancomunados 488
El caso del Consejero Delegado 491
El caso de la persona física en el ejercicio de las facultades conferidas a la persona jurídica administradora 491
4º En ocasiones, se necesitan dos poderes, pero no necesariamente deben exhibirse los dos según la DGRN 492
5º Los poderes de las sociedades absorbidas y de las sociedades en proceso de absorción 494
I. El problema de la representación procesal durante el pleito 495
II. El respeto a los actos anteriores de la sociedad absorbida no resuelve el problema de los poderes 496
III. El problema de la subrogación procesal 497
IV. Las sociedades en proceso de fusión, siguen existiendo hasta que se produce la fusión 497
V. Conclusión 499
VI. ¿Fecha de la inscripción o fecha de la presentación a inscripción? 499
VII. Más sentencias 500
VIII. Conclusiones definitivas 502
IX. Conclusiones colaterales 502
III.3.5.3.vii. Check-list de comprobación de actuación en la representación orgánica 503
III.3.5.4. La sociedad comanditaria por acciones 506
III.3.5.5. La sociedad colectiva 507
III.3.5.5.1. La sociedad colectiva bajo la forma de Comunidad de Bienes en escritura no inscrita 509
III.3.5.6. La sociedad comanditaria 510
III.3.5.7. Las sociedades civiles 511
Inciso: La necesidad de estudios ulteriores sobre la clasificación de las sociedades y la personalidad jurídica de las sociedades civiles. La Rs DG SJyFP de 14 de julio de 2020, una oportunidad desaprovechada 516
1. Ideas generales sobre la clasificación de sociedades y la personalidad jurídica de las sociedades civiles. El resumen sobre el estado de la cuestión de Tomás Giménez Duart 516
2. El supuesto de hecho de la Resolución DG DJyFP de 14 de julio de 2020 y una posible solución sencilla 520
3. La calificación, el recurso y la resolución 520
4. Una posible solución sencilla 523
5. La crítica de Jesús Alfaro 524
6. ¿Por qué están fallando las resoluciones? 525
7. Alguna nota adicional 527
III.3.5.8. La sociedad profesional 527
III.3.5.9. Las cooperativas 530
III.3.5.10. Las Asociaciones 532
III.3.5.11. Las Fundaciones 532
III.3.5.12. Los Fondos de titulización 534
III.3.5.13. Agrupaciones de interés económico 536
III.3.5.14. Uniones temporales de empresas 536
III.3.5.15. Otros entes sin personalidad 538
III.3.5.15.i. Las comunidades de bienes 539
III.3.5.15.i.1. La comunidad de bienes (funcional) que deviene sociedad colectiva irregular dotada de cierta personalidad jurídica 539
III.3.5.15.ii. Las propiedades horizontales y complejos inmobiliarios 540
La inscripción de inmuebles a favor de la Comunidad de Propietarios: evolución 542
III.3.5.16. Otras personas jurídicas, en especial Entidades Locales 548
Contratos administrativos y privados 548
Competencia notarial y registral sobre el control del procedimiento administrativo de preparación y adjudicación y documentación. Incorporación del pliego al documento notarial 550
La clasificación de los bienes 552
Compra de bienes 553
Venta de bienes. La necesaria desafectación. Cuestión de orden cronológico 553
La misma categoría de bienes se aplica en materia de régimen local 553
Empresas municipales 554
Entidades locales menores 555
Patrimonios municipales del suelo 555
III.3.5.17. Entidades religiosas. Iglesia Católica 555
III.3.5.18. Partidos políticos, sindicatos y apunte sobre los Grupos Parlamentarios 558
III.3.5.18.i. La Resolución de la Mesa del Congreso de los Diputados (número de referencia 201/20) 558
III.3.5.18.ii. La STC 10/2013, de 28 de enero, en el recurso de amparo 2741-2010 560
III.3.6. Intervención en nombre ajeno por representación legal; complementos de capacidad 561
III.3.6.i. Menor. Derecho común 561
III.3.6.i.i. Representación por ambos padres 561
1. Acreditar la filiación 562
2. Comprobar titularidad y ejercicio 564
3. Excepciones a la actuación conjunta. Aplicabilidad o no en la práctica notarial 565
4. Verificar que no es un supuesto excepcionado de la patria potestad 569
5. Discernir en función de la posición contractual del menor: menores comprando, menores vendiendo. Autorizaciones 569
III.3.6.i.i.i. Menores comprando 569
III.3.6.i.i.ii. Menores vendiendo 571
III.3.6.i.i.iii. Consecuencias de la venta sin autorización judicial 572
III.3.6.i.ii. Representación del menor en caso de conflicto de interés con uno o los dos padres 575
III.3.6.i.iii. Representación del menor en caso de bienes excluidos de la administración de los padres. El administrador 576
III.3.6.ii. Menor. Derechos especiales o forales 578
III.3.6.ii.i. Aragón 578
III.3.6.ii.ii. Cataluña 580
¿Es aplicable la autorización de parientes en el caso de familias monoparentales? 581
El administrador especial en Cataluña 582
La sanción en Cataluña de los actos realizados sin autorización judicial 583
¿Es aplicable en Cataluña la misma conclusión que en Derecho común respecto de la aceptación de herencias por el administrador especialmente nombrado? 583
III.3.6.ii.iii. País Vasco 584
III.3.6.ii.iv. Navarra 584
III.3.6.iii. El menor extranjero 584
III.3.6.iv. Emancipado y habilitado de edad. Menor de vida independiente 586
III.3.6.iv.i. Derecho común 586
El acto del emancipado sin asistencia cuando es preceptiva 588
III.3.6.iv.ii. El emancipado en Aragón 589
III.3.6.iv.iii. El emancipado y el menor de vida independiente en Cataluña 589
III.3.6.v. Incapacitado sujeto a tutela 589
III.3.6.v.i. Incapacitado. Derecho común 589
La necesidad de autorización judicial para la enajenación de inmuebles. Consecuencias de su ausencia. Posibilidad de obtención posterior al acto 592
La subasta ya no es un requisito imperativo 597
El control del destino de la cantidad obtenida es ajeno al notario y al registrador, pero conviene que el primero deje constancia en el documento y advierta al tutor de sus obligaciones 600
III.3.6.v.ii. Incapacitado extranjero 600
III.3.6.v.iii. La autotutela en Derecho común 602
III.3.6.v.iv. La autotutela en Cataluña 602
III.3.6.vi. Incapacitado parcialmente sujeto a curatela 603
III.3.6.vii. Defensor judicial 604
III.3.6.viii. Patrimonio protegido 605
III.3.6.viii.i. Patrimonio protegido en Derecho común 605
III.3.6.viii.ii. Patrimonio protegido en Derecho catalán 606
III.3.6.ix. Defensor del desaparecido y representante del ausente 608
III.3.6.x. Herencia yacente 609
III.3.6.x.i. Herencia yacente en Derecho común 609
III.3.6.x.i.i. En la notaría 609
III.3.6.x.i.ii. En el juzgado 609
III.3.6.x.ii. Herencia yacente en Derecho catalán 611
III.3.6.xi. Asistencia en Derecho Catalán 612
III.3.6.xii. Situaciones preconcursales y concursales. ¿Es necesario un nuevo apartado en la intervención? 613
a) Fase 1. Antes del concurso, no hay concurso. La anotación de la designación de mediador concursal. Interpretación de los artículos 235 y 40 de la Ley Concursal 614
b) Fase 2.– Desde el auto de declaración de concurso, existe concurso y, según la doctrina de la DGRN, la declaración de concurso surte sus efectos sin que aparezca ni el Registro Público Concursal ni en el Libro de Incapacitados. Literalmente interpretada, la Resolución de 26/10/2018 parecería —y no debe de ser así— que debe esperarse al momento en que el Registrador al calificar consulte una herramienta auxiliar inaccesible para todos. La Sentencia del JPI 100 de Madrid de 29 de abril de 2020 declara nula la resolución 617
c) El mal funcionamiento del Registro Público concursal considerado hecho probado por la sentencia no es un caso aislado 622
d) Concurso declarado 624
e) Calificación registral en los casos de venta directa 628
f) El convenio 629
g) La liquidación 631
h) El ámbito del poder de representación del liquidador, las consecuencias del incumplimiento del Plan de Liquidación y carácter de la subasta notarial cuando se contempla en el Plan de Liquidación 632
i) Los concursos sin masa 635
j) Aplicación práctica 641
k) La incidencia de la nueva Ley concursal de 2020. Real-Decreto ley 16/2020 644
Concurso 647
Convenios 655
Liquidación 658
Conclusión del concurso.– Insuficiencia de la masa. Reapertura 659
l) Incidencia del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia en las subastas 661
III.4. Titularidad real y otras comprobaciones 662
III.4.1. Listas de congelación de fondos 662
1. Sanciones respecto de un país o jurisdicción 663
2. Sanciones respecto a personas concretas 663
III.4.2. Diligencia adicional: Personas con responsabilidad política
—PRP— (españolas o extranjeras) 664
III.4.2.1. PRP extranjeras 666
III.4.2.2. PRP españolas 667
III.4.2.3. Los “allegados” a los PRP 667
III.4.3. Diligencia adicional de identificación a los efectos de la Ley de Blanqueo 668
III.4.4. Diligencia adicional de identificación del titular real a los efectos de la Ley de Blanqueo 670
III.5. Reglas del índice en esta materia 674
IV. Juicio de capacidad, legitimación y calificación del negocio 689
a) El juicio de capacidad, legitimación y calificación del negocio concreto 689
b) ¿En qué debe consistir el juicio de capacidad? 690
c) Nuevas tendencias. ¿El fin de la incapacitación? 697
V. Los derechos de las personas con discapacidad y su impacto en la actividad notarial 701
V.1. IMPORTANCIA DE LA CONVENCIÓN DE NACIONES UNIDAS 701
V.2. FINALIDAD. PRINCIPIOS GENERALES 702
V.3. LA CUESTIÓN FUNDAMENTAL EL ARTÍCULO DOCE DE LA CONVENCIÓN DE NACIONES UNIDAS 704
V.4. IMPACTO DE LA CONVENCIÓN EN LA ACTIVIDAD NOTARIAL: EL NOTARIO COMO AUTORIDAD Y APOYO INSTITUCIONAL 709
V.5. EL PROCESO O ITER NOTARIAL 712
V.5.1. Expresión de voluntad: recomendaciones para la accesibilidad jurídica 712
V.5.2. Deber de asesoramiento: información, consejo, asistencia y asesoramiento 713
V.5.2.i. Información 714
V.5.2.ii. Consejo 714
V.5.2.iii. Asistencia 715
V.5.2.iv. Asesoramiento en sentido estricto 715
V.5.3. Prestación de consentimiento informado conforme a derecho: juicio de capacidad, discernimiento y comprensión 716
V.6. EL PROYECTO DE LEY 722
PARTE II. EXPOSICIÓN
I. Introducción. Del orden clásico en la exposición del instrumento al caos. Período de tinieblas 735
I.1. El orden clásico 736
I.2. La introducción de los datos catastrales y la realidad física de la finca 737
I.3. Para ese viaje no se necesitan alforjas 743
I.4. ¿No deberíamos volver al sistema de potenciar a cada institución en su fortaleza en lugar de intentar una coordinación a tan largo plazo? 745
I.5. ¿Qué hacemos mientras con la redacción del instrumento público? 746
I.6. Primer intento, primer fracaso propio 746
I.7. Segundo intento, segundo fracaso propio. El expositivo de documentos solicitados o aportados 748
I.8. Las tres realidades jurídicas (¿o ya son cinco?). La superación de la física cuántica. A la busca de un orden lógico 752
1º Descripción literaria de la finca (del título y del registro) 752
1º.a. El título 754
1º.b. La información registral ¿continuada? 757
1º.c. ¿Podría bastar con el título sin incluir la información registral? 758
2º Descripción catastral. Superficie alfanumérica y gráfica 758
2º.a. La CCDG 759
3º Descripción real 761
3º.a. La RGGA 761
Las cinco realidades 762
Consecuencias 763
I.9. En cualquier caso, para redactar se precisa de antecedentes 765
II. Los documentos básicos a solicitar u obtener: escritura, nota y certificación catastral (y, en su caso, la representación gráfica georreferenciada alternativa) 767
II.1. Escritura pública 767
II.2. Información registral 769
¿Existe un desfase temporal entre la información y su utilización que genera mayor inseguridad? 775
II.3. Referencia Catastral y Certificación catastral descriptiva y gráfica. La evolución completa 777
II.3.i. Antecedentes 777
II.3.ii. La Ley 13/1996. El abandono de la coordinación. Modificaciones posteriores 777
II.3.iii. La Orden de 23 de junio de 1999. Sin noticias de la coordinación 787
II.3.iv. Otras normas hasta llegar a la LCI. Sin referencia a la parcela ni a la cabida inscrita 789
II.3.v. El índice. La necesidad de entender el índice 796
II.3.vi. El Reglamento Notarial. La consagración del abandono de la coordinación Catastro-Registro. La actualización del Catastro 800
II.3.vii. La percepción de la norma como amenaza. La contrarreforma. Primera vía 802
II.3.viii. Más explicaciones sobre el índice 803
¿Se produce el cambio automático del catastro merced al IUI? 804
II.3.ix. La Ley 2/2011, simplificando el procedimiento de subsanación de discrepancias 812
II.3.x. La contrarreforma. Segunda vía. Vuelve el intento de coordinación 815
II.3.xi. Las Resoluciones de 2015. Las modalidades de rogación tácita 827
II.3.xii. Datos para un juicio crítico. ¿Un milenio para coordinar Catastro-Registro? 829
II.3.xiii. Mínimas conclusiones prácticas para los posteriores expositivos 830
II.3.xiii.i. La apariencia de aportación de la referencia catastral 830
II.3.xiii.ii. La realidad de su obtención 831
II.3.xiii.iii. Los casos en que nadie la obtendrá 832
II.3.xiii.iv. Esquema de las cláusulas posibles 833
II.3.xiii.v. Conveniencia de separar la referencia catastral de la coordinación, la solicitud de incorporación de la base gráfica o la rectificación de descripción 834
II.3.xiii.vi. Lo que no está en la informática, no está en el Derecho 835
II.4. Casos en que puede precisarse una Representación georreferenciada alternativa (RGGA). Su sustitución por el Informe de validación técnica catastral con el csv 835
PARTE III
I. El primer expositivo. Primer apartado. Descripción literaria. Derecho objeto de este instrumento, finca sobre la que recae, con sus datos registrales (incluyendo código de finca registral) y su referencia catastral 839
I.1. El derecho objeto del instrumento (que nunca es la mera titularidad registral) 839
I.1.i. El caso en que existió traditio al margen del Registro, consumándose la adquisición, por lo que no se acepta la transmisión de la “titularidad registral” 840
I.1.ii. El caso en que se consideró que no era imprescindible que hubiera existido traditio al margen del Registro, para rechazar la inscripción del título en que se salta a los adquirentes intermedios 841
I.1.iii. El caso en que el transmitente por extinción de condominio pretende vender la cuota, careciendo ya poder de disposición por haberse extinguido el condominio adjudicando al otro copropietario 842
i.2. La finca sobre la que recae el derecho 842
I.2.1. El elemento privativo no inmatriculado. La Rs 19/12/2019 847
I.2.2. La finca consta inmatriculada sin superficie. Debe consignarse 850
I.2.3. La finca consta inmatriculada, existiendo sobre su suelo una edificación cuya superficie no consta. Para consignar su superficie deben cumplirse los requisitos actuales 851
I.2.4. Por el contrario, si la construcción no consta inscrita, ni declarada formalmente (aunque se mencione en la escritura y en el Catastro) nada obsta a inscribir la escritura de compraventa del terreno sin necesidad de solicitar la inscripción parcial 851
I.2.5. Si la delimitación, linderos y georreferencias determinan la superficie (y no al revés), ¿sigue siendo necesario consignar la superficie? 852
I.2.6. ¿Qué problema plantea indicar la superficie de las fincas que tienen algún lindero curvo? 853
I.2.7. La venta de cuotas indivisas de parcelas o suelos (posible elemento indiciario de una parcelación encubierta). Control notarial de legalidad 853
1) La legislación autonómica es la competente para determinar si debe exigirse la licencia o los indicios que revelan la parcelación ilegal 853
2) Cuando tal legislación exige la licencia, conviene estar al tenor literal de la misma 854
3) Si el registrador detecta indicios de parcelación encubierta debe exponerlos motivadamente para justificar la exigencia de intervención administrativa, no bastando para denegar la inscripción el mero dato de que la compra se realice en pro indiviso 855
I.2.8. La venta de cuota indivisa destinada a garaje no concretado y la imposible pretensión de concreción en virtud de la mera manifestación del vendedor 857
I.3. Los datos de inscripción registral con el Código único de finca registral 858
I.3.1. Las fincas pendientes de inmatriculación carecen (evidentemente) de datos registrales 860
I.3.2. La inmatriculación ex art. 205 LH. Remisión 861
I.4. La referencia catastral (y la Certificación Catastral descriptiva y gráfica) 863
I.5. La constancia de estar o no la finca coordinada con el Catastro, según la información registral (no necesariamente coincidente con la catastral) 863
I.6. Otros datos 869
I.7. Se cerrará la descripción literaria con la referencia a los títulos de propiedad 870
II. El primer expositivo. Segundo apartado. Descripción catastral 871
III. El primer expositivo. Tercer apartado. Descripción real y modificaciones que se solicitan del Catastro o del Registro. 885
III.1. La primera pregunta, es la que el notario formula a los otorgantes sobre si la descripción de la parcela que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público 892
III.1.i. ¿Cómo debe tramitarse el procedimiento del art. 18.2 de la LCI? 897
III.1.ii. ¿Por dónde empezar en caso de falta de correspondencia de la realidad física de la finca con el Catastro y con el Registro? 898
III.2. La solución sencilla entre realidad física, Catastro y Registro que no prosperó 899
III.3. La segunda pregunta, que genera las mayores dificultades, es la de si la realidad física se corresponde con la registral (condicionada por la anterior) 900
III.3.i. La solución inicial de Víctor Esquirol 900
III.3.ii. La solución actual de Víctor Esquirol 901
III.3.iii. Algunos detalles 907
III.3.iv. Las tres vías 910
a) El problema de las dudas del Registrador 914
b) Advertencia sobre la solicitud de inscripción parcial 915
III.3.v. Las dos Guías visuales 916
III.3.vi. La cuestión del coste fiscal 919
III.3.vii. La necesidad de entender bien estas materias por sus implicaciones en el índice y en los cambios automáticos o mediante el “Servicio Inmobiliario de Tramitación” 922
1º El porqué consignamos en el índice superficies de elementos privativos y su ausencia de relación alguna con la Coordinación Catastro-Registro 922
2º El porqué surge la duda de si la referencia “dudosa” se predica solo de las que cumplen indiciariamente la correspondencia del art. 45 924
3º ¿Qué utilidad tenía consignar un tipo de referencia u otro? 925
4º Queda claro que nada de esto tiene que ver con la coordinación que no aparece hasta la Ley 3/2015 926
5º ¿Qué cambia en 2018? Se introduce el Servicio de Tramitación Inmobiliario 926
6º ¿Qué cambio se ha producido con la referencia catastral de la “finca de origen”? 926
7º ¿Subsiste el régimen de la “referencia dudosa”? 927
8º Resolución conjunta DG Catastro-DG SJFP de 23 de septiembre de 2020. Reconocimiento de ineficiencias. ¿Por qué hacerlo sencillo si todavía podemos complicarlo más para no reconocer que la coordinación no funciona? Mantenella y no enmendalla. Y si hace falta subvertir todo el ordenamiento jurídico para pretender que sí funciona, se hace 927
II.3.vii.i. ¿Qué encubre en realidad la Resolución? 928
II.3.vii.ii. ¿Qué funciona mal en el esquema actual según los Registradores? 929
II.3.vii.iii. ¿Cuál es el problema real de base? 931
II.3.vii.iv. ¿Cuál es la solución sencilla? 931
II.3.vii.v. ¿Cuál es el futuro que se avecina? 932
II.3.vii.vi. Un argumento adicional 932
II.3.vii.vii. Aportaciones de Víctor Esquirol 933
II.3.vii.viii. Aportaciones de José Félix Merino Escartín 938
II.3.vii.ix. Recapacitando sobre qué está sucediendo 939
PARTE IV
I. El segundo expositivo. Cargas con valor económico sobre la finca 947
I.1. Cargas que se deducen de la información registral. Cancelaciones por caducidad 948
I.1.1. Las hipotecas. Obligación de información 948
I.1.1.i. El deber de información precontractual respecto del comprador subrogado antes de la LCCI. Breve comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2018 950
I.1.1.ii. Compraventa con subrogación y obligaciones de la entidad financiera 950
I.1.1.iii. El deber de información precontractual respecto del comprador subrogado tras la LCCI 957
a) El impacto de la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Distinción entre “subrogación” y “asunción” 958
I.1.1.iv. La conveniencia de reflejar la existencia de la carga y las consecuencias si no se cancela. La diligencia más exquisita 960
I.1.1.v. ¿Qué información debe dar el notario al adquirente de una finca con hipoteca que no se subroga en la misma? El problema de la hipoteca sobre varias fincas. 961
I.1.2. Remisión en relación con otras cargas 967
Inciso sobre cierta controversia en materia de Anotaciones de embargo 967
I.1.3. Las posibilidades de cancelación de cargas 969
I.1.3.i. La cancelación ordinaria de las hipotecas 969
I.1.3.ii. El art. 82.5 LH 970
I.1.3.iii. ¿Es aplicable el art. 121-20 CCC a la hipoteca? La Resolución JUS/1246/2015, de 14 de mayo 972
I.1.3.iv. El art. 210 LH 973
I.1.3.v. Diferencias entre el art. 82.5 y el art. 210 LH 975
I.1.4. Uso de vivienda en la DGRN y en la DGDiEJ de Cataluña 976
El caos con el titular del uso 977
Recopilación de la doctrina de la DGRN 979
I.1.5. El art. 28 LH. ¿Es correcto aplicarlo en Cataluña? 982
I.1.6. Especial consideración de las afecciones fiscales que aparecen en las notas registrales 986
I.1.6.i. Los apartados 1 y 2 del art. 79 LGT. La eficacia de la nota de afección real 988
I.1.6.ii. Entrando al detalle 992
I.1.6.iii. El impuesto de sucesiones 993
I.1.6.iv. El caso de las viviendas en las sucesiones 993
I.1.6.v. La necesidad de que los notarios exijan mayor claridad en la información registral 996
I.1.6.vi. Lege ferenda. La exigente Rs 20/12/2019 997
I.1.6.vii. Cuestión espinosa en la que no entramos: el motivo de la práctica de notas de afección improcedentes 998
I.1.7. Inciso: cancelación de condición resolutoria por caducidad 999
I.1.8. Inciso: fuera de ordenación y volumen disconforme 999
I.1.9. Inciso: la cancelación de la opción 1000
I.2. Tributos 1000
I.2.1. El Impuesto de Bienes Inmuebles 1000
I.2.1.i. ¿Cómo afecta al adquirente la existencia de posibles deudas por IBI? 1000
I.2.1.ii. ¿Quién paga el IBI del año en que se transmite el inmueble? 1005
I.2.1.iii. Actualización sobre la afección vs hipoteca legal tácita. Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2671-19 de 30 de septiembre de 2019 1006
I.2.2. El Impuesto de la Renta de No Residentes 1008
I.2.3. Las subvenciones que generan afección 1009
I.2.4. Estos riesgos lo son para el adquirente y para el notario. Es necesaria una legislación que evite transmitirles estas responsabilidades 1010
I.2.5. Las afecciones fiscales improcedentes 1013
I.2.6. Las afecciones urbanísticas por reparcelación 1014
II. Gastos de comunidad 1017
II.1. Derecho común 1017
II.2. Derecho catalán 1018
a) El caso especial de las comunidades de menos de tres propietarios 1020
b) Contenido adicional del certificado -1 1020
c) Contenido adicional del certificado -2 1021
II.3. Quid de las posibles subvenciones pendientes de cobro? 1021
III. Constancia en el instrumento público de estas situaciones. Precauciones 1023
PARTE V
I. Primer expositivo. Situación posesoria y ocupacional 1027
I.1. Arrendamientos 1027
I.1.i. Régimen de los contratos de arrendamiento en atención a su fecha de celebración 1028
I.2. Fincas urbanas arrendadas sujetas a la Ley de arrendamientos urbanos 1031
I.3. Arrendamiento de viviendas 1031
I.3.1. Necesidad de declaración sobre situación arrendaticia de la vivienda 1032
I.3.2. Subrogación o no del comprador en el contrato de alquiler 1032
a) Durante la vigencia de la Ley 4/2013 1032
b) Desde la vigencia del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (si bien, debe tenerse en cuenta, para los contratos celebrados con anterioridad, lo dispuesto en la disposición transitoria 1 del citado Real Decreto-ley) 1034
I.3.3. Consideración de los posibles derechos de adquisición preferente 1035
a) Durante la vigencia de la Ley 4/2013 1035
b) Desde la vigencia del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (si bien, debe tenerse en cuenta, para los contratos celebrados con anterioridad, lo dispuesto en la disposición transitoria 1 del citado Real Decreto-ley) 1037
I.3.4. Cataluña: impacto del Decreto Ley 17/2019, de 27 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda 1037
I.4. Arrendamientos para uso distinto de viviendas 1038
I.4.1. Necesidad de declaración sobre situación arrendaticia del local 1038
I.4.2. Subrogación o no del comprador en el contrato de alquiler 1038
I.4.3. Consideración de los posibles derechos de adquisición preferente 1039
I.4.4. ¿Dónde se producen los principales problemas notariales y registrales? 1039
1. La interpretación del art. 7 LAU 1039
2. Si basta la manifestación de que no existe arrendamiento o de que, caso de existir, se renunció al derecho de adquisición preferente o si debe exigirse justificación documental. 1039
3. La notificación al arrendatario que tratamos en apartado específico. 1039
4. La determinación de la legislación aplicable. El ejemplo de la Resolución JUS/1367/2020, de 11 de junio de la DGDiEJ de Cataluña 1039
I.4.5. ¿Puede colisionar el derecho del arrendatario con el de la Administración? 1045
I.5. Fincas rústicas arrendadas sujetas a la Ley de arrendamientos rústicos 1046
I.5.1. Problemas transitorios en los arrendamientos rústicos 1049
I.5.2. Arrendamientos históricos 1050
I.6. Fincas arrendadas sujetas al Código Civil 1051
I.6.1. Otros arrendamientos 1051
I.7. Constancia en el instrumento público 1052
I.8. La notificación al arrendatario 1053
I.9. Estudios ulteriores y cautelas 1054
I.9.i. Situación ocupacional 1055
I.9.ii. Imprevisibilidad legislativa: Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda de la Generalitat de Cataluña 1055
PARTE VI
I. Otros expositivos. Cumplimiento de requisitos legales en función de la evolución constructiva del inmueble 1059
I.1. El suelo. Obligaciones urbanísticas y medioambientales 1060
I.1.1. La posible existencia de deudas a la comunidad de usuarios de agua y otros bienes de dominio público hidráulico 1060
I.1.2. Derechos de pago único 1060
I.1.3. Normativa urbanística estatal. Información a facilitar y deberes urbanísticos 1061
I.1.4. Aplicación de la advertencia de suelo destinado a viviendas de protección oficial en Cataluña 1063
I.1.5. Normativa medioambiental estatal 1063
I.1.6. Obtención de la cédula urbanística 1064
I.1.7. Existencia de obras respecto de las que no opera la prescripción de acciones urbanísticas 1064
I.2. El edificio en curso de construcción 1065
I.2.1. Advertencia de la LOE sobre el estado de la obra y el seguro 1065
I.2.2. Advertencia en Cataluña de las condiciones de las licencias 1066
I.3. La documentación varía en función de si la construcción de la vivienda está o no concluida, de si se trata de una primera transmisión o no y de si el régimen es libre o de protección oficial 1067
I.3.1. Venta de viviendas en curso de construcción en Cataluña 1068
I.3.2. Venta de viviendas terminadas de nueva construcción en Cataluña 1068
I.3.3. Documentación a entregar en Cataluña 1069
I.3.4. Cataluña: impacto del Decreto Ley 17/2019, de 27 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda 1070
I.4. Licencia de primera ocupación y Cédula de habitabilidad 1071
I.4.1. Cataluña 1071
I.4.2. ¿Cómo se sabe que la cédula corresponde precisamente al inmueble que se transmite? 1073
I.5. Especial mención de la cédula de habitabilidad en Cataluña 1074
I.5.1. ¿Debe constar de manera expresa la exoneración o basta que se deduzca de los antecedentes expuestos en la escritura? 1078
I.5.2. Vigencia de la cédula 1079
I.5.3. Obtención en línea de la cédula 1079
I.5.4. Las viviendas de protección oficial y la exigencia de cédula 1079
I.6. Especial mención del Libro del edificio. Relación con la Inspección técnica y el certificado de aptitud 1080
I.6.1. Centrando la cuestión en la legislación estatal 1080
I.6.2. Cataluña 1082
I.6.3. Casos en que pese a que la Licencia de obras es anterior a 6 de mayo de 2000 no puede excluirse en Cataluña la exigencia del Libro del Edificio 1083
I.6.4. ¿Cómo saber si el edificio debería disponer del informe de inspección técnica? 1085
I.6.5. Excepciones a la obligación de entregar la copia del informe de la inspección técnica y del certificado de aptitud 1086
I.6.6. Fuera de estos casos, debe entregarse el informe de inspección técnica y el certificado de aptitud, salvo exoneración 1087
I.7. El seguro decenal. Especial mención de la problemática del autopromotor 1088
I.7.1. Especialidades la declaración de obra nueva para uso propio [autopromotor] 1089
I.7.2. Requisitos de la excepción (exégesis) 1091
I.7.3. Excepción de la excepción: la transmisión antes de 10 años 1095
I.8. La problemática del Certificado de eficiencia energética 1099
I.9. Licencia de primera ocupación 1101
I.9.1. Legislación estatal 1101
I.9.2. Normativa autonómica: Cataluña 1102
I.10. Cumplimiento de requisitos derivados del régimen de protección oficial. El visado. Los derechos públicos de adquisición preferente 1103
I.10.1. Idea general 1103
I.10.2. Cataluña 1104
I.10.3. ¿Qué cautelas deben exigirse en el caso de venta de o con protección oficial? 1106
I.10.4. Viviendas anteriores a 2005 1108
I.10.5. Viviendas de 2005 o posteriores 1111
I.10.6. Vigencia de los regímenes de protección oficial posteriores a 2014 1114
I.10.7. Necesidad de autorización de venta y visado. Inscripción en el registro de solicitantes 1115
I.10.8. También es posible solicitar la descalificación o acreditar que el régimen ha expirado 1115
I.10.9. Formulismo en las escrituras 1116
I.10.10. Incidencia del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda 1117
I.11. Las normas de protección de la vivienda de la familia (sea matrimonio o pareja) 1117
I.11.1. Derecho común. Vivienda habitual familiar del matrimonio 1117
I.11.2. Derecho extranjero. Vivienda habitual familiar del matrimonio 1119
I.11.3. Derecho común. Vivienda habitual familiar de la pareja 1120
I.11.4. Derechos especiales. Vivienda habitual familiar de la pareja 1120
I.11.5. Derecho catalán. Vivienda habitual familiar del matrimonio 1121
I.11.6. Derecho catalán. Vivienda habitual familiar de la pareja 1121
I.11.7. La cuestión del soltero que dispone de una vivienda, ¿debe declarar que no es vivienda familiar de una pareja estable? La RS DGyEJ de 11 de octubre de 2017 1122
I.11.8. Derecho aragonés. Vivienda habitual familiar 1123
I.12. Otras normas autonómicas a considerar. Cataluña: las viviendas procedentes de ejecución hipotecaria 1125
I.12.1. Nota inicial remitida al Colegio Notarial de Cataluña y circulada por este 1127
I.12.2. Nota del Seminario de estudios de los Registradores 1146
I.12.3. Nota informativa sobre la posición de la Agència de l’habitatge considerando aplicable la norma a segundas o sucesivas transmisiones 1148
I.12.4. Resolución de 21 de noviembre de 2017 de la DGDyEJ inclinándose porque solo cabe el derecho de adquisición preferente en la primera transmisión, pero sembrando el caos respecto de cuál es la primera transmisión 1149
I.12.5. Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Aplicable a sucesivas transmisiones y durante doce años (hasta 27 de marzo de 2027) 1152
I.12.6. La venta de cuotas indivisas y el derecho de tanteo y retracto 1153
I.13. Otras normas autonómicas a considerar. Comunidad Valenciana: tanteo y retracto 1154
I.14. Fincas ubicadas en territorio afectado por la Ley de zonas de la defensa nacional 1155
I.15. Otros posibles contenidos 1159
I.15.1. Vías pecuarias 1160
I.15.2. Carreteras 1162
I.16. Las compraventas de determinados bienes tienen regulación especial. Concesiones mineras 1162
I.17. Necesidad de estar al día de las modificaciones legislativas. Cataluña: impacto del Decreto Ley 17/2019, de 27 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda 1163
PARTE VII. ESTIPULACIONES
I. Generalidades 1167
I.1. Inciso. ¿Deberíamos comenzar por la elección de la ley aplicable? ¿Con la determinación de la competencia? 1168
II. Legislación aplicable ¿La primera o la última cláusula? Sobre la STC 132/2019, de 13 de noviembre y las Resoluciones de la DGRN de 29/8/2019 y de JUS/2185/2019, de 25 de julio (de Cataluña) 1171
II.1. ¿Cuándo es imprescindible o conveniente la cláusula en la compraventa inmobiliaria? 1171
II.2. ¿Dónde debe ubicarse la cláusula? 1171
II.3. ¿Qué dos campos deben determinarse y cuál es la relación entre ellos? 1172
III. Legislación aplicable en caso de conflicto legislativo internacional. Roma I y la compraventa civil 1173
III.1. ¿Varía esta solución en los casos de compraventa de consumo? 1173
III.2. ¿Qué legislación resulta aplicable cuando la ley elegida sea la de un país plurilegislativo? 1174
III.3. Legislación aplicable en caso de conflicto legislativo interregional en España 1174
IV. ¿Cuáles serían aplicables a una compra inmobiliaria conforme a la legislación española, caso de aplicar un derecho propio de una Comunidad Autónoma? Compra civil y compra mercantil 1177
IV.1. Compraventa civil o mercantil 1177
IV.2. Supuesta la compraventa inmobiliaria como civil y aplicable una legislación autonómica, ¿cuál sería la prelación de fuentes? 1178
V. ¿Pueden las Comunidades Autónomas regular la compraventa inmobiliaria? La STC 132/2019, de 13 de noviembre. El futuro que se vislumbra 1179
VI. Un ejemplo del problema de coexistencia de distintas legislaciones civiles en España. El caso de la condición resolutoria. El conflicto de las dos Direcciones Generales y sus enseñanzas 1185
1º La competencia para resolver el recurso 1185
2º La admisión de la sujeción a determinada legislación aplicable por elección de las partes 1187
3º La naturaleza de la condición resolutoria explícita inscrita 1188
4º Caso de haber aplicado las dos el CCC, ¿habrían resuelto igual? 1189
5º Aplicando el CC, ¿cuál es la solución? 1190
6º Un elemento adicional al debate. El art. 1255 CC como base de las obligaciones. ¿Cabe pactar una compraventa en parte regida por el CCC y, en parte, por el CC? 1190
VI.1. Aproximación a la compraventa inmobiliaria en el CCC. Incidencia en los formularios 1191
VI.2. La Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña. Código abierto 1191
VI.3. La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto 1193
VI.4. Inciso. La transmisión del dominio y la compraventa 1198
VII. Primera estipulación: el negocio y sus elementos. Pacto de compraventa y la disposición y la transmisión, posesión, pactos adicionales 1199
VII.1. La cláusula de salvaguarda 1199
VII.2. El gran dilema: el orden de los elementos 1200
VII.3.