Sinopsis

Esta guía práctica es una obra con vocación totalizadora orientada a la gestión integral de las comunidades de propietarios. Se parte de un análisis completo de la regulación del régimen interno que estas entidades deben plasmar en sus estatutos y título constitutivo. Se presta especial atención a la conflictividad derivada de los elementos comunes (ascensores, balcones, buzones, terrazas, garajes, escaleras, fachada, etc.), dedicándose igualmente un capítulo específico a los “gastos comunes” —fuente inagotable de conflictos— y a su reclamación judicial ante a situaciones de impago.

Los órganos que conforman la comunidad de propietarios (Junta de propietarios, Presidente, Administrador…) son objeto de un minucioso análisis, detallándose las competencias y atribuciones de todos ellos. La conformación de acuerdos, su eventual impugnación, o las actas de la junta son también objeto de estudio, dada su trascendencia práctica. Especialmente interesante resulta la exposición de los aspectos procesales a tener en cuenta a la hora de judicializar cualquier controversia que se suscite en el ámbito de las comunidades de propietarios.

Cabe destacar, finalmente, el minucioso estudio del régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña y sus notorias particularidades. En definitiva, se trata de una obra que, por su rigor y exhaustividad, resultará extraordinariamente útil a todos aquellos profesionales que tienen encomendada la gestión total o parcial de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Índice

Capítulo I. COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Concepto y título constitutivo

1.1. Concepto de propiedad horizontal

1.2. Requisitos del título constitutivo

1.3. Contenido del título constitutivo

1.4. Otorgantes del título constitutivo

1.5. La llamada "prehorizontalidad"

1.6. Comunidades de Propietarios atípicas

1.7. Complejos Urbanísticos

2. Estatutos y Reglamento de Régimen Interior

2.1. Relación entre Estatutos y Título Constitutivo

2.2. Concepto y formalidad

2.3. Contenido de los Estatutos

2.4. Eficacia de los Estatutos y su inscripción

2.5. Reglamento de Régimen Interior

3. Órganos de la Comunidad de Propietarios

3.1. Órganos de Gobierno

3.2. La Junta de Propietarios

3.3. El Presidente de la Comunidad de Propietarios

3.4. El Administrador de la Comunidad de Propietarios

3.5. Vicepresidentes de la Comunidad de Propietarios y otros cargos

4. Acuerdos de la Junta de propietarios

4.1. La Junta de Propietarios

4.2. Clases de Juntas de Propietarios

4.3. Convocatoria de la Junta de Propietarios

4.4. Asistentes a la Junta de Propietarios

4.5. Constitución de la Junta de Propietarios

4.6. El derecho de voto en la Junta de Propietarios

4.7. Acuerdos de unanimidad

4.8. Acuerdos de "quorum" especial

4.9. Acuerdos de mayoría simple

4.10. Notificaciones de los Acuerdos de la Junta de Propietarios

4.11. Adopción de acuerdos en juntas de urbanizaciones constituidas como agrupaciones de comunidades

5. Las Actas de la Comunidad de Propietarios

5.1. Exigibilidad de las Actas de la Comunidad de Propietarios

5.2. La diligencia oficial del libro de Actas

5.3. Contenido de las Actas

5.4. El cierre del Acta

5.5. Conservación de la documentación

6. Obligaciones de la propiedad privativa horizontal

6.1. Introducción

6.2. Deber de respetar las instalaciones comunes

6.3. Deber de mantener en buen estado de conservación el piso o local

6.4. Deber de consentir reparaciones exigidas para servicio del inmueble

6.5. Deber de consentir la creación de servidumbres

6.6. Deber de conceder acceso al piso o local

6.7. Deber de diligencia en el uso del inmueble

7. Gastos comunes de la propiedad horizontal

7.1. Concepto y clases de gastos comunes

7.2. Innovaciones

7.3. Criterios de distribución de los gastos comunes

7.4. Sujetos obligados al pago de los gastos comunes

7.5. Transmisión de la finca

7.6. Exclusiones estatutarias del pago de gastos comunes

7.7. Impago de gastos comunes

7.8. Garantías del pago de los gastos comunes

8. Los elementos comunes

8.1. Introducción

8.2. Antecedentes de los elementos comunes

8.3. Concepto de elementos comunes

8.4. Clases de elementos comunes

8.5. Relación de elementos comunes

8.6. Uso y disfrute de elementos comunes

8.7. Elementos comunes de uso privativo frente al derecho de propiedad

8.8. Atribución del derecho de uso exclusivo de elementos comunes

8.9. Delimitación del derecho de uso exclusivo de elementos comunes

8.10. Extinción del derecho de uso exclusivo de elementos comunes

8.11. Inseparabilidad de los elementos comunes

8.12. Derechos de adquisición preferente

9. Obras en la propiedad horizontal

9.1. Consideraciones generales

9.2. Obras del propietario en elementos privativos

9.3. Obras del propietario en elementos comunes

9.4. Jurisprudencia sobre obras y modificación de elementos comunes por un propietario

9.5. Acciones de la Comunidad frente a obras en elementos comunes

9.6. Consideraciones generales

9.7. Obras necesarias de conservación, reparación, y asimiladas

9.8. Fundamento y contenido del deber de conservar

9.9. Obras de accesibilidad

9.10. Naturaleza de las obras y acuerdos de la Junta

9.11. Contribución al gasto de las obras necesarias acordadas

9.12. Incumplimiento de una orden de ejecución

9.13. Límite del deber de conservación

9.14. Obras de modificación en elementos comunes

9.15. Especies de innovación o mejora

9.16. El acuerdo innovatorio

9.17. Concreciones jurisprudenciales

10. Elevación de nuevas plantas y alteración de la estructura o fábrica del edificio

10.1. Exigencia de autorización administrativa

10.2. Alteraciones de elementos comunes

10.3. El derecho de vuelo

10.4. Variación de cuotas



Capítulo II. LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EN CATALUÑA

1. Régimen de la propiedad horizontal de Cataluña

1.1. Introducción

1.2. Definición de la Propiedad Horizontal en Cataluña

1.3. Posibilidades de constitución

1.4. Título constitutivo expreso

1.5. Estatutos y Reglamento de Régimen Interior

2. Órganos de Gobierno y Junta de Propietarios en Cataluña

2.1. Régimen orgánico de la Comunidad de Propietarios

2.2. Reuniones de la Junta de Propietarios

2.3. Convocatorias de la Junta de Propietarios

2.4. Asistencia a la Junta de Propietarios

2.5. Constitución de la Junta de Propietarios

2.6. Derecho de voto en la Junta de Propietarios

2.7. Cómputo de votos en la Junta de Propietarios

2.8. Actas de las reuniones de propietarios

2.9. Fondo de reserva

3. Acuerdos comunitarios en Cataluña

3.1. Acuerdos de simple mayoría

3.2. Acuerdos de mayoría cualificada

3.3. Acuerdos de unanimidad

3.4. Carácter vinculante de los acuerdos

3.5. Impugnación de los acuerdos

4. Derechos y obligaciones del copropietario en Cataluña

4.1. Cuota de participación en los elementos comunes

4.2. Derechos del comunero

4.3. Atribución de gastos comunes

4.4. Responsabilidad de los elementos privativos de los copropietarios por deudas de la comunidad

5. Horizontalidad compleja y por parcelas en Cataluña

5.1. Subcomunidades

5.2. Garajes y trasteros

5.3. Urbanizaciones nuevas

5.4. Urbanizaciones preexistentes

5.5. Asociaciones de Propietarios

6. Obras en la propiedad horizontal en Cataluña

6.1. Obras comunitarias que afectan elementos privativos

6.2. La ocupación de parte del local para la instalación del ascensor

6.3. Sobreelevación, subedificación y edificación

6.4. Límites generales de las obras privativas

6.5. Cambio de destino de la vivienda o local

6.6. Prescripción de las infracciones por obras no expresamente consentidas

7. La acción de cesación de actividades molestas, dañosas, peligrosas o prohibidas en Cataluña

7.1. Introducción

7.2. Requerimiento de cesación

7.3. Actividades molestas

7.4. Actividades prohibidas

7.5. Privación del derecho de uso del piso o local

8. Negocios sobre elementos privativos en Cataluña

8.1. Transmisión

8.2. Unión y segregación

8.3. Arrendamiento



Capítulo III. ASPECTOS PROCESALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Objeto

2. Regla general de competencia territorial

3. Las comunidades de propietarios como sujetos del proceso de ejecución

3.1. La falta de personalidad y la actuación en el tráfico de las comunidades de propietarios

3.2. El embargo de elementos comunes por deudas de la comunidad

3.3. El embargo de elementos privativos por deudas de la comunidad

3.4. El singular mecanismo del art. 22.1 LPH

3.5. Noticia de alguna praxis de la ejecución

4. Pretensiones ejercitables

4.1. Indicación general

4.2. Pretensión de adopción forzosa de acuerdos

4.3. Pretensión de impugnación de acuerdos sociales

4.4. Pretensión de cesación de actividades prohibidas

4.5. Pretensión para exigir el pago de las prestaciones comunitarias

5. Impugnación de acuerdos de la Junta de propietarios

5.1. Supuestos legales de impugnación

5.2. Legitimación para impugnar

5.3. Forma de impugnación y caducidad

5.4. Dicotomía de plazos

5.5. Ejecución de los acuerdos

6. Reclamación judicial del pago de gastos comunes

6.1. El juicio monitorio de la propiedad horizontal

6.2. Legitimaciones en el juicio monitorio de la propiedad horizontal

6.3. Acumulación de pretensiones monitorias

6.4. Embargo preventivo

6.5. Prescripción de la acción para reclamar el pago de los gastos comunes

6.6. Gastos procesales equivalentes a costas



ESQUEMAS PROCESALES

1. Juicio ordinario

2. Juicio verbal

3. Proceso monitorio



FORMULARIOS

1. Estatutos y Reglamento de Régimen Interior

2. Juntas de Propietarios

3. Actas de la Comunidad de Propietarios

4. Certificaciones, comunicaciones y requerimientos

5. Juicio de equidad

6. Impugnación judicial de acuerdos comunitarios

7. Acciones por obras inconsentidas o alteración de elementos comunes

8. Acciones sobre elementos privativos

9. Cesación de actividades molestas, dañosas, peligrosas o prohibidas

10. Proceso Monitorio por impago de gastos comunes

11. Proceso de Ejecución